Sachenrecht: Umdeutung in Umlageschlüssel

1 Leitsatz

Eine Klausel in der Gemeinschaftsordnung, mit der Balkone – unzulässigerweise – dem Sondereigentum zugeordnet werden, kann in einen Umlageschlüssel umgedeutet werden. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass sich als Ergebnis der Umdeutung eine Regelung ergibt, die "eindeutig und klar" ist. Ist dies nicht der Fall, kommt eine Umdeutung nicht in Betracht.

2 Normenkette

§ 5 WEG

3 Das Problem

Wohnungseigentümer K wendet sich im Wege der Anfechtungsklage gegen einen Beschluss in Bezug auf die Reparatur der Balkone. Er will an den Kosten nicht teilhaben, weil er keinen Balkon hat. In der Gemeinschaftsordnung heißt es, die Balkone stünden im Sondereigentum. Die Beklagten meinen, die in der Gemeinschaftsordnung vorgenommene Zuordnung zum Sondereigentum beziehe sich nur auf die sondereigentumsfähigen Bestandteile der Balkone, mithin den Luftraum oberhalb der Balkone und den Fußbodenbelag, wie Terrassendielen aus Holz usw. Die Zuordnung der Balkone zum Sondereigentum sei in Bezug auf nicht sondereigentumsfähige Bestandteile auch nicht in eine Kostentragungsregelung umzudeuten.

4 Die Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg! Die Kosten der Reparatur der Balkone seien von sämtlichen Eigentümern zu tragen, nicht nur von denjenigen, deren Wohnungen über einen Balkon verfügten. Sondereigentumsfähig seien nur solche Balkonbestandteile, denen keine Schutz- oder Isolierungsfunktion zukomme. Eine derartige Differenzierung enthalte die Gemeinschaftsordnung nicht. Selbst wenn sich die Gemeinschaftsordnung aber nur auf die sondereigentumsfähigen Teile der Balkone beziehen würde, wären die umstrittenen Reparaturkosten nur dann ausschließlich von den jeweiligen Eigentümern der Wohnung mit Balkon zu tragen, wenn die Reparatur ausschließlich Sondereigentum betreffen würde. So sei es nicht. Eine Umdeutung käme nicht in Betracht. Von der Rechtsprechung seien unwirksame Zuordnungen zum Sondereigentum zwar in einen Umlageschlüssel umgedeutet worden (Hinweis u. a. auf OLG Karlsruhe, Beschluss v. 7.7.2010, 11 Wx 115/08). Diese Umdeutung sei aber im Zusammenhang mit Gemeinschaftsordnungen vorgenommen worden, bei denen bestimmte einzelne Bauteile unzulässigerweise dem Sondereigentum zugeordnet worden waren. Die Umdeutung habe sich damit nur auf die Kostentragung für die Instandsetzung bestimmter Bauteile bezogen. In der Gemeinschaftsordnung sei von den Balkonen die Rede. Eine Umdeutung in diesem Umfang sei indes unzulässig: Eine Umdeutung von unwirksamen Zuordnungen zum Sondereigentum in einen Umlageschlüssel komme nur in Betracht, wenn sich als Ergebnis der Umdeutung eine Regelung ergebe, die eindeutig und klar sei. Bei einer Umdeutung im vorbeschriebenen Umfang bliebe indes offen, wer die Kosten für Arbeiten zu tragen hätte, die im Übergangsbereich von den Balkonen zur Fassade vorgenommen werden.

Hinweis

Wird ein wesentliches Gebäudebestandteil unwirksam dem Sondereigentum "zugewiesen", kann die Zuordnung gegebenenfalls gem. § 140 BGB in ein Sondernutzungsrecht (Brandt/Hansen, WuM 2016, S. 647, 649; DNotI-Report 2018, S. 163, 164), gegebenenfalls aber auch in eine Umlagevereinbarung (siehe Emmerich, ZWE 2017, S. 161, 166; Jennißen, ZWE 2017, S. 116, 117) zu den Erhaltungskosten – oder eines Teiles von ihnen – umgedeutet werden. Es kommt insoweit darauf an, was die Wohnungseigentümer bzw. der Aufteiler im Fall einer Teilungserklärung mit verbundener Gemeinschaftsordnung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses/im Zeitpunkt der Teilungserklärung bei Kenntnis der Nichtigkeit vereinbart hätten (Hügel/Elzer, WEG, 3. Auflage, § 16 Rz. 129). Insoweit gelten die allgemeinen Überlegungen zur Auslegung einer Vereinbarung. Maßgeblich ist, ob sich konkrete Anhaltspunkte finden, dass Erhaltungskosten der betroffenen wesentlichen Gebäudebestandteile – oder eines Teiles von ihnen – dem jeweiligen Wohnungseigentümer unabhängig von der eigentumsrechtlichen Zuordnung aufgebürdet werden sollten (Bonifacio, MietRB 2010, S. 91, 92). Der unnötigen weiteren Bestimmung, dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen hat, bedarf es dazu nicht. Das "Ersatzgeschäft" darf in seinen rechtlichen Wirkungen nicht weiterreichen als das unwirksame Rechtsgeschäft. Es ist also u. a. zu fragen, welche Kosten welcher Gebäudebestandteile in welchem Umfang erfasst sein sollen und ob es um die ganze Erhaltung und nicht nur um die Instandhaltung oder nur um die Instandsetzung geht und ferner, ob auch die Verwaltungskompetenz – oder ausnahmsweise nur diese – erfasst sein soll. Für eine Umdeutung muss der Wille der Wohnungseigentümer erkennbar sein, auf jeden Fall eine entsprechende Kostenzuordnung vorzunehmen.

5 Entscheidung

AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 11.9.2020, 980a C 7/20 WEG