Schleswig-Holsteinisches OLG Beschluss vom 26.04.2007 - 2 W 216/06

Entscheidungsstichwort (Thema)

Anforderungen an die Jahresabrechnung in einer Wohnungsigentümergemeinschaft

Leitsatz (amtlich)

1. Die Jahresabrechung muss für jeden Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen nachprüfbar sein. Dazu gehört u.a., dass sog durchlaufende Posten in der Mittelverwendungsrechnung unter einer zusammenfassenden Position gesondert ausgewiesen und erläutert werden.

2. Eine formelle Unvollständigkeit der Jahresabrechnung, die auf das Rechnungswerk als solches keinen Einfluss hat, führt nicht zu einer Erklärung des angefochtenen Genehmigungsbeschlusses für ungültig. Es besteht lediglich ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf ihre Ergänzung.

3. Bei sog. Mehrhausanlagen können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass die Teilabschnitte hinsichtlich der Rechnungsführung wie unabhängige Einheiten zu behandeln sind.

4. In diesem Fall sind grundsätzlich für die Teilabschnitte Abrechnungen aufzustellen, die inhaltlich den allgemeinen Anforderungen an eine Jahresabrechnung nach § 28 abs. 3 WEG entsprechen. Dazu gehören insb. die Angabe der Einnahmen in einer Summe, der Ausgaben in zusammenfassender Aufgliederung nach Kostenarten, die Mitteilung der Kontenstände zu Beginn und am Ende des Abrechnungszeitraumes und die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage.

5. Es entspricht in aller Regel dem Willen der Mehrheit der Wohnungseigentümer, dass die Unwirksamkeit einzelner Positionen der Jahresabrechnung die Jahresabrechnung im Übrigen nicht berührt.

Normenkette

WEG § 28

Verfahrensgang

LG Itzehoe (Beschluss vom 23.10.2006; Aktenzeichen 1 T 153/05)

AG Pinneberg (Aktenzeichen 68-II 105/04 WEG)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1.-4. haben die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde zu tragen.

Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde beträgt 262.085 EUR.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 1.-5. sind die Eigentümer der eingangs genannten Wohnungs- und Teileigentumsanlage. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus den Teilabschnitten ... II,... III,... IV und ... EKZ. Die Beteiligten zu 1.-3. sind den Teilabschnitten II. bis IV. zugeordnet, der Beteiligte zu 4. ist Teileigentümer eines Einstellplatzes. Teil II § 4 der Teilungserklärung vom 30.5.1975 (TE) bestimmt, dass die Teilabschnitte hinsichtlich Benutzung, Bewirtschaftung, Verwaltung und Kostenteilung wie voneinander unabhängige Einheiten behandelt werden, soweit nicht gesetzliche Bestimmungen entgegenstehen. Nach § 13 Abs. 1 Bst. c) sind die Betriebskosten getrennt für die Teilabschnitte und die Garage zu ermitteln und innerhalb dieser aufzuteilen, soweit diese Kosten gesondert auf die einzelnen Gebäude anfallen. Entsprechendes gilt nach § 13 Abs. 1 Buchst. e) für die Instandhaltungskosten. Die Rücklagen sind getrennt für die Teilabschnitte zu sammeln und zu verwerten. Nach § 14 Abs. 1 TE werden Eigentümerversammlungen innerhalb der Teilabschnitte (Teilversammlungen) und eine Eigentümerversammlung für das Gesamtobjekt (Hauptversammlung) abgehalten. Auf den Teilversammlungen wird über die gemeinsamen Angelegenheiten gesprochen, beraten und abgestimmt, soweit diese Angelegenheiten nur den jeweiligen Teilabschnitt betreffen. Nach § 15 Abs. 1 TE hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan für die einzelnen Teilabschnitte und für das Gesamtobjekt aufzustellen, der von den Teilversammlungen bzw. der Hauptversammlung zu beschließen ist.

Ende August/Anfang September 2004 übersandte die Beteiligte zu 6. (Verwalterin) den Wohnungseigentümern die Jahresabrechnung für 2002 vom 30.8.2004, der ein Entwurf vom 22.7.2004 vorausgegangen war. Diese Abrechnung enthielt eine Gesamtabrechnung u.a. mit einer Aufstellung der allgemeinen Gemeinschaftskosten und einer Aufstellung der Kosten des jeweiligen Teilabschnitts sowie eine Einzelabrechnung mit Darstellung der vom jeweils betroffenen Wohnungseigentümer geleisteten Wohngeldzahlungen (Verwaltungsabrechnung). Der Verwaltungsabrechnung waren beigefügt eine Einnahmen/Ausgabenrechnung für die WEG für 2002, eine Einnahmen/Ausgabenaufstellung der WEG Allgemein mit der Angabe des insgesamt eingenommenen Wohngeldes, eine Einzelabrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten und eine Darstellung der jeweiligen Rücklagenentwicklung. Auf den im September 2004 stattgefundenen Teilversammlungen und der Hauptversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer jeweils mehrheitlich die Genehmigung der Jahresabrechnung für das Jahr 2002 sowie die Entlastung der Verwalterin und des Verwaltungsbeirats.

Die Beteiligten zu 1.-4. haben unter dem 2.10.2004 beantragt, die vorgenannten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Sie haben nach Maßgabe ihres Schriftsatzes vom 24.11.2004 (Bl. 9-25 d.A.) unter Bezugnahme auf ihren Prüfungsbericht nebst Ersatzkontobuch vom 13.8.2004 (Bl. 55-76 d.A.) zahlreiche formelle und materielle Mängel der Jahresabre...