Schönheitsreparaturen – Vertragsklauseln / 3.1 Verpflichtung zur Endrenovierung (Endrenovierungsklausel)

Praxis-Beispiel

Endrenovierungsklausel

"Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache renoviert zurückzugeben."

Im Unterschied zur Renovierungsklausel^[1] verstößt eine Vereinbarung gegen § 307 BGB, wenn der Mieter verpflichtet sein soll, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat (Rückgabeklausel). Diese Klausel kann nicht wirksam in einem Formularvertrag vereinbart werden.^[2]

Anders ist es, wenn der Mieter zur Durchführung der rückständigen, d. h. fälligen Schönheitsreparaturen verpflichtet wird^[3], oder wenn der Mieter "spätestens bei Mietende alle bis dahin – je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung – erforderlichen Arbeiten auszuführen" hat.^[4] Diese Einschränkung muss in dem Wortlaut der Formularklausel zum Ausdruck kommen; eine umfassende Formularklausel kann nicht im Wege der Auslegung auf ihren zulässigen Inhalt reduziert werden.

Wichtig

Schlussrenovierung individuell vereinbart

Eine Regelung, wonach der Mieter die Räume auf jeden Fall bei Vertragsende renoviert zurückzugeben hat, muss individualvertraglich getroffen werden. In diesem Fall schuldet der Mieter auch dann eine Schlussrenovierung, wenn die Schönheitsreparaturen beim Fortbestand des Mietverhältnisses noch nicht fällig gewesen wären.

Im Unterschied zu einer Formularklausel ist eine Individualvereinbarung einer einschränkenden Auslegung zugänglich. Diese ist angebracht, wenn der Mieter unmittelbar vor Mietende renoviert hat und sich die Räume in einem zur sofortigen Weitervermietung geeigneten Zustand befinden.

Eine Vereinbarung, wonach der Mieter die Räume "in bezugsfertigem Zustand" zurückgeben muss, begründet keine absolute Renovierungspflicht. Der Zweck einer solchen Vereinbarung ist erreicht, wenn der Vermieter in der Lage ist, dem neuen Mieter die Räume bezugsgeeignet zu übergeben.^[5] Umgekehrt kann eine Renovierungspflicht auch dann bestehen, wenn die üblichen Fristen noch nicht abgelaufen sind.^[6]

[1]

S. Renovierungsklausel.

[2] BGH, Urteil v. 3.6.1998, VIII ZR 317/97, NZM 1998 S. 710; BGH, Urteil v. 14.5.2003, VIII ZR 308/02, NJW 2003 S. 2234; BGH, Urteil v. 25.6.2003, VIII ZR 335/02, NJW 2003 S. 3192 = NZM 2003 S. 755 = WuM 2003 S. 561; OLG Hamm, Beschluss v. 27.2.1981, 4 REMiet 4/80, NJW 1981 S. 1049 = WuM 1981 S. 77; OLG Frankfurt, Beschluss v. 22.9.1981, 20 REMiet 1/81, NJW 1982 S. 453 = WuM 1981 S. 272 = ZMR 1982 S. 15; LG Hamburg, Urteil v. 27.11.1992, 311 S 126/92, WuM 1994 S. 675 betr. ein Gewerberaummietverhältnis; LG Berlin, Urteil v. 13.1.1998, 65 S 308/97, NZM 1998 S. 403; LG Kiel, WuM 1998 S. 215; LG Hamburg, Urteil v. 14.4.2000, 311 S 205/99, WuM 2000 S. 544; Heinrichs, WuM 2005, S. 155, 161; a. A. OLG Düsseldorf, Urteil v. 10.12.1998, 10 U 57/98, NZM 1999 S. 970, 971, das sich allerdings zu Unrecht auf BGH, NZM 1998 S. 710 beruft.

[3] BGH, Urteil v. 3.6.1998, VIII ZR 317/97, NZM 1998 S. 710; OLG Karlsruhe, Beschluss v. 1.7.1981, 9 REMiet 1/81, NJW 1981 S. 2823; OLG Bremen, Beschluss v. 30.8.1982, 1 UH 1/82, NJW 1983 S. 689.

[4] KG Berlin, Urteil v. 8.3.2004, 8 U 291/04, GE 2004 S. 624.

[5] BGH, Urteil v. 10.7.1991, XII ZR 105/90, NJW 1991 S. 2416.

[6] BGH, a. a. O..

3.1.1 Kombination Renovierungsklausel (Abschn. 2.2) mit Endrenovierungsklausel (Abschn. 3.1)

Enthält der Mietvertrag sowohl eine Renovierungsklausel^[1] als auch eine Rückgabeklausel^[2], führt diese Kumulation nachteiliger Klauseln nach h. M. zur Unwirksamkeit beider Klauseln.^[3]

[1]

S. Renovierungsklausel.

[2]

S. Rückgabeklausel.

[3] § 307 BGB; BGH, Urteil v. 14.5.2003, VIII ZR 308/02, NJW 2003 S. 2234; NJW 2003 S. 3192; NJW 2004 S. 2087; OLG Hamm, Urteil v. 5.7.2002, 7 U 94/01, ZMR 2002 S. 822; LG Berlin, Urteil v. 13.1.1998, 65 S 308/97, NZM 1998 S. 403; LG Hamburg, Urteil v. 14.4.2000, 311 S 305/99, WuM 2000 S. 544; LG Frankfurt, Urteil v. 30.6.2000, 2/17 S 340/99, WuM 2000 S. 545; AG Königstein, Urteil v. 23.10.2000, 21 C 225/00, NZM 2000 S. 1181; Heinrichs, WuM 2005, S. 155, 161; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht § 538 BGB Rn. 130 m. w. N.; Over, in Hannemann/Wiegner, MAH Mietrecht, § 27 Rn. 52; Soergel/Heintzmann, §§ 535, 536 BGB Rn. 314; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete § 43 Rn. 16; Knops, in Herrlein/Kandelhard, Mietrecht § 535 BGB Rn. 38; Horst, Praxis des Mietrechts, Rn. 720; a. A. LG Köln, Urteil v. 27.5.1999, 30 S 17/99, WuM 1999 S. 720; Bub, in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Rn. II 482.

3.1.2 Kombination Renovierungsklausel (Abschn. 2.2) mit individuell vereinbarter Endrenovierungsverpflichtung

Eine individualvertraglich vereinbarte Verpflichtung des Mieters zur Rückgabe einer renovierten Wohnung ist bei isolierter Betrachtungsweise wirksam. Enthält der Mietvertrag neben der individuell vereinbarten Renovierungsverpflichtung auch eine formularvertraglich vereinbarte Renovierungsklausel, so gilt Folgendes:

1. Die Prüfung der Formularklausel richtet sich nach § 307 BGB. Gegenstand der Prüfung ist die Renovierungsklausel einschließlich der individualvertraglichen Ergänzungen. Ist der Mieter nicht nur zur Renovierung während der Mietzeit, sondern auch zur Schlussrenovierung verpflichtet, so bewi...