Schönheitsreparaturen – Wohnraum- und Geschäftsraummiete / 2 Begriff

Grundsätzlich sind die in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV angegebenen Arbeiten als Schönheitsreparaturen anzusehen, nämlich das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.^[1]

Der Anstrich der Fensteraußenseiten und der Wohnungsabschlusstür von außen zählt dagegen nicht zu den Schönheitsreparaturen. Gleiches gilt für den Anstrich von Balkontüren, Loggien oder Balkonen. Eine Formularklausel, wonach zu den Schönheitsreparaturen auch das "Streichen von Außenfenstern, Balkontüren und Loggia" gehört, ist nach § 307 BGB unwirksam.

Ebenso ist eine Klausel unwirksam, wonach der Mieter "das Abziehen und Versiegeln eines Parkettbodens" schuldet.^[2] Die Renovierungsklausel kann in diesem Fall nicht mit ihrem zulässigen Inhalt aufrechterhalten werden. Vielmehr ist die Renovierungsregelung insgesamt unwirksam.^[3]

Achtung

Teppichbodenreinigung statt Fußbodenanstrich

Anstelle des Streichens der Fußböden gehört heute die Grundreinigung des Teppichbodens zu den Schönheitsreparaturen.^[4]

Hierunter ist eine fachmännische Reinigung durch ein hierauf spezialisiertes Gewerbeunternehmen zu verstehen. Der Mieter schuldet diese Leistung aber nicht ohne Weiteres, sondern nur dann, "wenn der Boden bei Beendigung des Mietvertrags infolge vertragsgemäßer Nutzung und normaler Umwelteinflüsse durch Zeitablauf unansehnlich geworden war".^[5] Im Streitfall ist dies vom Instanzgericht aufzuklären. Soll der Teppichboden nicht weiterverwendet werden, schuldet der Mieter statt der Grundreinigung den hierzu erforderlichen Geldbetrag.^[6]

Weiterhin zählt zu den Schönheitsreparaturen die Beseitigung von

• Dübellöchern,
• Schraubenlöchern und
• durch Alterung entstandene Deckenrisse. Diese sind im Zuge von Schönheitsreparaturen mit zu beseitigen.

Ein vom Vermieter verursachter Mangel ist dagegen nicht im Zuge der Ausführung von Schönheitsreparaturen zu beseitigen.^[7]

Wichtig

Wand- und Einbauschränke

Die malermäßige Behandlung von Türen von Wand- und Einbauschränken gehört dann zu den Schönheitsreparaturen, wenn durch diese Einrichtung im Wesentlichen Mauerwinkel, Unebenheiten und tote Ecken abgedeckt werden. In diesem Fall haben die Schränke die Funktion einer Wandverkleidung. Anders dagegen, wenn Schränke infolge ihrer Beschaffenheit und Größe als fest eingebaute Möbelstücke angesehen werden müssen.^[8]

Die sog. Grundsanierung ist auch dann Sache des Vermieters, wenn dem Mieter die Schönheitsreparaturen übertragen wurden. Unter Grundsanierung versteht man die Herstellung eines baulichen Zustands, der die Ausführung von Schönheitsreparaturen ermöglicht.

Praxis-Beispiel

Grundsanierung

Hierzu zählen insbesondere die Beseitigung von Mauerwerksrissen, Putzschäden, Schwarzstaubablagerungen ("Fogging") oder die Erneuerung des Putzes, wenn dieser aufgrund einer starken Nikotineinwirkung schadhaft ist.^[9]

Wichtig

Verschlissener Teppichboden

Ungeklärt ist, ob die Renovierungspflicht auch die Pflicht zur Erneuerung eines unbrauchbar gewordenen Teppichbodens umfasst. Anerkannt ist, dass der Mieter aufgrund seiner Renovierungspflicht eine Raufasertapete erneuern muss, wenn diese infolge ihres Alters nicht mehr überstrichen werden kann. Nach der überwiegenden Ansicht in Rechtsprechung und Literatur gehört die Erneuerung des Teppichbodens nicht zu den Schönheitsreparaturen.^[10] Der BGH hat die Frage noch nicht entschieden.

Der Umfang der Schönheitsreparaturen kann durch Formularvertrag zwar eingeschränkt, aber nicht erweitert werden. Eine formularvertragliche Erweiterung des Umfangs der Schönheitsreparaturen verstößt gegen § 307 BGB.

Deshalb ist eine Klausel unwirksam, wonach der Mieter auch die Wohnungsabschlusstür oder die Fenster von außen zu streichen hat. Gleiches gilt für den Anstrich von Balkontüren, Loggien oder Balkonen. Ebenso ist eine Klausel unwirksam, wonach der Mieter das Abziehen und Versiegeln eines Parkettbodens schuldet. Die Renovierungsklausel kann in diesem Fall nicht mit ihrem zulässigen Inhalt aufrechterhalten werden. Vielmehr ist die Renovierungsregelung insgesamt unwirksam.^[11]

Generell gilt, dass nach § 307 BGB alle Klauseln unwirksam sind, die den Mieter zu weitergehenden Leistungen verpflichten, als sie dem Vermieter nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB obliegen.^[12]

Wichtig

Teppichbodenreinigung als Schönheitsreparatur

Nicht einig sind sich die Gerichte, ob die Grundreinigung der Teppichböden zu den Schönheitsreparaturen zählt.^[13] Für gewerbliche Mietverhältnisse hat der BGH entschieden, dass das dazugehört.^[14] Eine Grundreinigung muss der Mieter in jedem Fall vornehmen, wenn der Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält.^[15]

Praxis-Tipp

Renovierungspflicht bei Gewerbemiete erweitern

Eine Erweiterung der Renovierungspflicht durch Individualvertrag ist möglich. So kann in einem Gewerbemietvertrag vereinbart werden, dass ein gewerblicher Zwischenmieter in den Treppenhäusern und Kellern Schönhe...