Schönheitsreparaturen – Wohnraum- und Geschäftsraummiete / 3.3 Durchführung der Schönheitsreparaturen

3.3.1 Während der Mietzeit

Allgemeiner Grundsatz

Solange das Mietverhältnis dauert, kann der Mieter die Räume nach seinem Geschmack gestalten.^[1]

Achtung

Rückgabe in vertragsgemäßem Zustand

Dabei ist allerdings zu beachten, dass der Mieter verpflichtet ist, die Räume in einem vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben.

Deshalb kann der Mieter gehalten sein, eine aus dem Rahmen fallende unübliche Gestaltung bei Vertragsende rückgängig zu machen.

Praxis-Beispiel

Rückgabe in neutralen oder hellen Farben

Dies ist dann der Fall, wenn eine Rückgabe in neutralen oder hellen Farben und Tapeten vereinbart ist (s. Abschn. "Farbwahl- und Fachhandwerkerklausel").

Dem Vermieter ist ein berechtigtes Interesse an der Rückgabe einer zur Weitervermietung geeigneten Wohnung zuzubilligen.

Aber auch ohne entsprechende Vereinbarung kann der Mieter nach § 242 BGB gehalten sein, eine von ihm angebrachte ungewöhnliche Dekoration bei Rückgabe der Wohnung wieder zu beseitigen.^[2]

Gleiches gilt für eine unsachgemäße Renovierung.^[3]

Nach der Rechtsprechung des BGH verletzt der Mieter "seine Pflicht zur Rücksichtnahme nach §§ 241 Abs. 2, 242 BGB, wenn er die in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird".^[4] Erhält der Vermieter die Mieträume in einem ausgefallenen Farbton (z. B. in rotem, gelbem oder blauem Anstrich) oder mit schreiend gemusterten Tapeten zurück, steht ihm ein Schadensersatz nach den §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 242 BGB zu.^[5]

Nach den Gründen dieser Entscheidung kann nicht zweifelhaft sein, dass dieselben Grundsätze gelten, wenn dem Mieter die Wohnung unrenoviert überlassen wurde und er diese unter Verwendung unüblicher Farben dekoriert hat. Auch in diesem Fall muss er eine aus dem Rahmen fallende Dekoration bei Vertragsende beseitigen.

Die Schadenshöhe richtet sich – wie allgemein – nach den Umständen des Einzelfalls. Unter Umständen muss sich der Vermieter einen Abzug "neu für alt" anrechnen lassen, wenn er anstelle einer Wohnung mit vertragsüblichen Gebrauchsspuren eine frisch renovierte Wohnung erhält. Ist der Nachmieter mit dem gegebenen Zustand einverstanden, kann der Ersatzanspruch auch völlig entfallen; auch diese Rechtsfolge ist aus § 242 BGB abzuleiten.^[6]

Farbwahl- und Fachhandwerkerklausel

Eine Formularklausel, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen "Ausführungsart" abweichen darf, verstößt gegen das Klarheitsgebot des § 305c Abs. 2 BGB, weil der Begriff der "Ausführungsart" mehrdeutig ist: Er kann sich

• auf die Grundausstattung,
• auf die Ausgestaltung im Einzelnen
• oder auf beides beziehen.^[7]

Nach der dem Mieter ungünstigsten Auslegung ist auch die Wahl eines abweichenden Farbtons oder der Wechsel der Tapetenart (z. B. Mustertapeten statt Raufasertapeten) zustimmungsbedürftig. Eine derartige Einengung der Gestaltungsfreiheit steht mit § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht im Einklang.^[8] Die Vereinbarung einer solchen Regelung führt zur Unwirksamkeit der Renovierungsklausel, unabhängig davon, ob die Renovierungsverpflichtung als solche und deren inhaltliche Ausgestaltung in einer oder in verschiedenen Klauseln enthalten sind.^[9]

Vergleichbare Grundsätze gelten für eine Klausel, wonach "die Schönheitsreparaturen in neutralen oder hellen Farben auszuführen" sind.^[10] Bezieht sich die Farbwahlklausel auch auf die während der Mietzeit bestehende Renovierungspflicht, so wird der Mieter hierdurch "in der Gestaltung seines persönlichen Lebensbereichs eingeschränkt, ohne dass hierfür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht".^[11] Die Unwirksamkeit der Farbwahlregelung führt nach dem Grundsatz des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsklausel. Es gilt mithin die gesetzliche Regelung, wonach die Schönheitsreparaturen vom Vermieter auszuführen sind.

Praxis-Tipp

Farbwahlklausel bei Mietende

Nach Ansicht des BGH ist eine Farbwahlklausel aber dann unbedenklich, wenn sie sich ausschließlich auf eine im Zeitpunkt der Rückgabe geschuldete Renovierung bezieht.^[12]

Bei einer solchen Klausel kann der Mieter während der Mietzeit nach seinem Geschmack renovieren; er ist dann allerdings gehalten, bei Mietende einen Neuanstrich in neutralen Farben anzubringen. Der BGH führt hierzu aus, dass die daraus resultierende faktische Einschränkung der Gestaltungsfreiheit des Mieters hinzunehmen sei. Der Vermieter habe nämlich ein anerkennenswertes Interesse, die Wohnung in einem Zustand zurückzuerhalten, der von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird.

Achtung

Farbwahl nicht zu stark einschränken

Jedoch muss eine auf die Rückgabe beschränkte Farbwahlregelung so ausgestaltet werden, dass dem Mieter noch ein gewisser Spielraum verbleibt. Die Einengung auf eine einzige Farbe (z. B. weiß) schränkt die Gestaltungsfreiheit des Mieters zu sehr ein, ohne dass dies durch ein berechtigtes Interesse des Vermieters gerechtfertigt ist. Dem Interesse des Vermieters ist nämlich auch dann Genüge getan, wenn er die W...