Sondernutzungsrecht: Auslegung

1 Leitsatz

Eine im Bestandsverzeichnis der Wohnungsgrundbücher eingetragene "Nutzungsregelung" kann im Einzelfall als Sondernutzungsrecht ausgelegt werden.

2 Normenkette

§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG

3 Das Problem

In den Bestandsverzeichnissen der Wohnungsgrundbücher findet sich folgende gleichlautende Eintragung: "Eine Nutzungsregelung hinsichtlich der Pkw-Abstellplätze Nr. 1 bis 12 ist in der Form getroffen, dass die alleinige Nutzung eines Pkw-Abstellplatzes dem Wohnungseigentümer mit der gleichlautenden Wohnungsnummer zusteht. Gemäß Eintragungsbewilligung vom 22.03.1985 aus Blatt ... hier eingetragen am 10.07.1985". Fraglich ist, ob die "Nutzungsregelung" 12 Sondernutzungsrechte dokumentiert.

4 Die Entscheidung

Das OLG meint, die Nutzungsregelung sei jeweils ein Sondernutzungsrecht. Zum einen seien in der Eintragungsbewilligung die Pkw-Abstellplätze als Sondernutzungsrechte bezeichnet. Zum anderen sei die im Bestandsverzeichnis jeweils aufgeführte "Nutzungsregelung" nichts anderes als ein Sondernutzungsrecht an den aufgeführten Pkw-Abstellplätzen. Inhaltlich beschreibe die "Nutzungsregelung" nämlich das Recht, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums (die Fläche des jeweiligen Pkw-Abstellplatzes) unter Ausschluss des Mitgebrauchs der übrigen Wohnungseigentümer allein zu nutzen. Der Unterschied zwischen einer allgemeinen Gebrauchs- bzw. Nutzungsregelung und einem Sondernutzungsrecht liege darin, dass beim Sondernutzungsrecht ein Nutzungsrecht durch einen Wohnungseigentümer unter Ausschluss der übrigen vom Mitgebrauch und der Nutzungsteilhabe begründet werde. Entscheidend sei die inhaltliche Ausgestaltung. Die begünstigten Eigentümer dürften nach der Grundbucheintragung – positiv – einen im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden genau bezeichneten Pkw-Abstellplatz verwenden. Dem Kriterium des Ausschlusses der übrigen Eigentümer von der Nutzung im Sinne der dem Sondernutzungsrecht eigenen negativen Komponente sei ebenfalls durch die Formulierung "alleinige" Nutzung hinreichend Rechnung getragen und wäre dieser Regelung ohnehin immanent.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, wie der Begriff "Nutzungsregelung" zu verstehen ist. Das OLG meint zu Recht, dass der Begriff im Fall als Ergebnis einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung ein Sondernutzungsrecht ist.

Sondernutzungsrecht

Der Gesetzgeber hat den Begriff "Sondernutzungsrecht" (besser: Sondernutzungsrechtsvereinbarung) nicht definiert. Nach h. M. ist es ein alleiniges Gebrauchs- und in der Regel auch Nutzungsrecht an Räumen oder Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums, bei dem der Mitgebrauch der anderen Wohnungseigentümer an diesen Teilen, Räumen oder Flächen ausgeschlossen wird.

6 Entscheidung

OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 14.11.2022, 20 W 68/22