Wie sich die Praxis der Begründung von Sondernutzungsrechten durch den teilenden Eigentümer nach Inkrafttreten des WEMoG entwickeln wird, bleibt abzuwarten. Da an Stellplätzen Sondereigentum begründet werden kann, dürften Sondernutzungsrechte in diesem Bereich nur noch eine untergeordnete Bedeutung haben. Entsprechendes gilt für Außenflächen wie Terrassen und Gartenbereiche. Insoweit kann das Sondereigentum etwa an einer Wohnung auch auf derartige Außenflächen erstreckt werden, so die Raumeinheit wirtschaftlich die Hauptsache bleibt, was lediglich einmal im Ausnahmefall anders sein dürfte. Allerdings bleibt selbstverständlich weiter die Möglichkeit der Begründung von Sondernutzungsrechten an derartigen Außenbereichen und Stellplätzen.
2.2.1 Direkte Zuweisung bei Teilung
Werden Sondernutzungsrechte begründet und einer Sondereigentumseinheit direkt zugewiesen, erfolgt dies regelmäßig bereits in der Teilungserklärung. Dies ist insbesondere im Hinblick auf Kfz-Stellplätze oder gemeinschaftliche Gartenflächen der Fall.
Musterklausel: Zuweisung von Sondernutzungsrecht
"Das Sondernutzungsrecht an dem mit der Nr. 222 im Aufteilungsplan bezeichneten Kfz-Stellplatz wird dem jeweiligen Eigentümer der mit der Nr. 22 im Aufteilungsplan bezeichneten Sondereigentumseinheit zugewiesen."
Die Begründung von Sondernutzungsrechten durch den teilenden Eigentümer ist nicht nur preiswerter als eine nachträgliche Begründung, sie ist insbesondere unkomplizierter. Bei nachträglicher Begründung von Sondernutzungsrechten bedarf es nicht nur der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer, sondern auch der Grundpfandrechtsgläubiger unter den Voraussetzungen des § 5 Abs. 4 WEG.
2.2.2 "Parken" von Sondernutzungsrechten
Der teilende Eigentümer kann Sondernutzungsrechte zugunsten einer zunächst in seinem Eigentum verbleibenden Sondereigentumseinheit begründen und diese dann im Rahmen des Abverkaufs der Wohnungen oder Teileigentumseinheiten auf die Erwerber übertragen.
Der sondernutzungsberechtigte Stellplatz
Der Bauträger und teilende Eigentümer errichtet ein Wohngebäude mit 20 Wohnungen und will die konkrete Zuweisung von Sondernutzungsrechten der 30 Kfz-Stellplätze in der Tiefgarage nach entsprechenden Verhandlungen mit den jeweiligen Käufern vornehmen. Er gestaltet das Ganze derart, dass ein Kfz-Stellplatz in seinem Eigentum verbleibt und zugunsten dieses Stellplatzes Sondernutzungsrechte betreffend die übrigen 29 Stellplätze begründet werden, die er dann nach und nach auf die Erwerber überträgt.
2.2.3 "Gestreckte" Begründung von Sondernutzungsrechten
Die Begründung von Sondernutzungsrechten kann auch in der Form erfolgen, dass dem Verwalter vom teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung zur Zuordnung von Sondernutzungsrechten an bestimmten Gemeinschaftsflächen Vollmacht erteilt wird. Der aufschiebend bedingte Ausschluss der übrigen Miteigentümer an der Nutzung von Gemeinschaftseigentum erlangt mit der Eintragung der Bezugnahme auf die entsprechende Bewilligung der Eintragung der Teilung im Grundbuch dingliche Wirkung ohne die Mitwirkung von Erwerbern und deren dinglicher Gläubiger (auch bei eingetragenen Auflassungsvormerkungen).
Konkret schließt also der teilende Eigentümer bereits in der Teilungserklärung alle künftigen Erwerber bzw. Wohnungseigentümer vom gemeinschaftlichen Gebrauch von Sondernutzungsflächen aus. Das jeweilige Sondernutzungsrecht wird zunächst keiner Wohnung bzw. Sondereigentumseinheit zugeordnet. Vielmehr bleibt der teilende Eigentümer allein im Rahmen eines sog. persönlichen Sondernutzungsrechts zur Nutzung der entsprechenden Flächen berechtigt. Sind die späteren Erwerber insoweit bereits von bestimmten Nutzungsmöglichkeiten hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen, berührt eine nachfolgende positive Zuweisung von Sondernutzungsrechten den Inhalt ihrer Sondereigentumsrechte nicht mehr. Es bedarf also für die Buchung im Grundbuch bei einem bestimmten Wohnungseigentum ausschließlich der Bewilligung des teilenden Eigentümers und nicht zusätzlich der Bewilligung der Eigentümer der übrigen Wohnungseigentumseinheiten.
Mit der Zuweisung des Sondernutzungsrechts verliert der teilende Eigentümer dann das ihm bisher zustehende Nutzungsrecht. Da die Zuweisungsmöglichkeit des teilenden Eigentümers gerade auf seiner persönlichen Sondernutzungsberechtigung beruht, besteht diese jedoch auch nur bis zu seinem Ausscheiden aus der Gemeinschaft. Der aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausscheidende teilende Eigentümer kann die Restnutzungsbefugnis als Grundlage seines Zuweisungsrechts nicht "mitnehmen".[1]
2.2.4 "Gestreckte" Begründung aufschiebend bedingt
Um diesem Nachteil aus dem Weg zu gehen, besteht auch die Möglichkeit einer "gestreckten" Begründung von Sondernutzungsrechten durch aufschiebend bedingte Zuordnung. Danach werden die künftigen Erwerber bzw. Wohnungseigentümer unter der aufschiebenden Bedingung einer Zuweisung eines Sondernutzungsrechts von der Mitnutzung bestimmter Teile des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen. Bei dieser Variante werden also die Miteigentümer nicht von Anfang an von der Mitnutzung au...
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