Sonderumlage (WEMoG) / 1.2 Stets Finanzierung regeln

Ein kostenverursachender und somit die Wohnungseigentümer kostenbelastender Beschluss muss stets auch die Art der Finanzierung der zu beschließenden Maßnahme regeln, ansonsten widerspricht er den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Beschlussfassung über die Erhebung einer Sonderumlage erfolgt also im Rahmen der Beschlussfassung der zu finanzierenden Maßnahme.

Sanierungsmaßnahme und deren Finanzierung sind gemeinsam zu beschließen

Soll die Finanzierung einer größeren Erhaltungsmaßnahme durch Erhebung einer Sonderumlage erfolgen, ist zusammen mit der Beschlussfassung über die Sanierungsmaßnahme auch die Erhebung einer Sonderumlage zu beschließen.

Änderung beschlossener Finanzierung

Freilich können die Wohnungseigentümer auch nachträglich die ursprünglich beschlossene Art der Finanzierung ändern. Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer nicht gehindert, über einen bereits beschlossenen Beschlussgegenstand nochmals abzustimmen und einen erneuten Beschluss zu fassen.^[1] Zu berücksichtigen ist hierbei allerdings, dass für die Änderung ein sachlicher Grund erforderlich sein muss und keiner der Wohnungseigentümer durch die Änderungsbeschlussfassung unbillig beeinträchtigt wird. Bei abändernder bzw. modifizierender Zweitbeschlussfassung ist nämlich zu beachten, dass der Zweitbeschluss schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkungen des Erstbeschlusses berücksichtigen muss.^[2]

Zulässiger Umlagebeschluss

Beispiel:

Die Wohnungseigentümer haben eine Rücklagenfinanzierung der anstehenden Treppenhaussanierung beschlossen. Aufgrund akuter, aktuell hervorgetretener Feuchtigkeitsschäden ist eine umfassende Fassadensanierung im Sockelbereich der Wohnanlage erforderlich. Die Wohnungseigentümer beschließen daher hinsichtlich der Finanzierung der Treppenhaussanierung die Erhebung einer entsprechenden Sonderumlage. Die Fassadensanierung soll aus der Rücklage finanziert werden.

Ordnungsmäßige Verwaltung

Ein solcher Beschluss würde ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Insbesondere werden die Interessen der einzelnen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt, da 2 Erhaltungsmaßnahmen zu finanzieren sind. Zwar könnte auch die Fassadensanierung durch Erhebung einer entsprechenden Sonderumlage finanziert werden, ggf. ist diese aber kostenintensiver und bei entsprechend ausgestatteter Rücklage werden die Wohnungseigentümer durch die Änderungsbeschlussfassung eher entlastet.

Regelungselemente

Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage muss

• die Gesamthöhe der Umlage^[3]

• und den Kostenverteilungsschlüssel^[4]

  regeln. Er sollte zur Sicherheit und zur Vermeidung von Anfechtungsrisiken ausdrücklich die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beiträge und

• die Fälligkeit der Sonderumlagebeiträge regeln.

"Ca."-Betrag führt zur Anfechtbarkeit

Beschließen die Wohnungseigentümer eine Sonderumlage in Höhe von "ca. 18.000 EUR", ist der Beschluss mangels Bestimmtheit zwar anfechtbar, nicht aber nichtig, da dem Beschluss durch Auslegung noch ein Regelungsgehalt entnommen werden kann. Die Wohnungseigentümer haben auf Grundlage des Beschlusses jedenfalls Geldmittel in Höhe von 18.000 EUR bereitzustellen.^[5]

Angabe des Kostenverteilungsschlüssels unabdingbar

Soll eine Sonderumlage erhoben werden, setzt die Zahlungspflicht einen Eigentümerbeschluss über den Gesamtbetrag der Umlage und über dessen betragsmäßige Verteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer voraus. Fehlt der Verteilungsschlüssel, kann der Wohnungseigentümer, von dem Zahlung verlangt wird, die Feststellung begehren, dass er zur Zahlung nicht verpflichtet ist; einer Beschlussanfechtung bedarf es nicht.^[6]

Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage ist nämlich mangels Bestimmtheit nichtig, wenn sich die auf die Wohnungseigentümer entfallenden Beiträge nicht errechnen lassen. Dies ist in aller Regel dann der Fall, wenn nicht einmal der Kostenverteilungsschlüssel im Beschluss geregelt ist.^[7]

Ausnahmsweise kann dann etwas anderes gelten, wenn für sämtliche Kostenpositionen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ein einheitlicher Kostenverteilungsschlüssel geregelt ist.

Streitiger Kostenverteilungsschlüssel

Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage genügt auch dann noch den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Höhe der Beiträge für einzelne Wohnungseigentümer wegen des Ansatzes eines möglicherweise fehlerhaften Verteilungsschlüssels geringfügig höher oder niedriger ausfällt als bei Ansatz eines zutreffenden Verteilungsschlüssels. Dies gilt insbesondere, wenn die Zuordnung voraussichtlich entstehender Kosten nicht ohne weiteres möglich und der anzuwendende Kostenverteilungsschlüssel aus tatsächlichen und rechtlichen Gründen zwischen den beteiligten Wohnungseigentümern in Streit steht.^[8]

Im Übrigen aber führt die Anwendung eines falschen Kostenverteilungsschlüssels zur Anfechtbarkeit des Beschlusses über die Erhebung der Sonderumlage.^[9]

Stets Einzelbeiträge ausweisen

Zwar ist die Rechtsprechung im Hinblick auf die konkrete Angabe der auf die einzelnen...