Sonderumlagen, Erhaltungsrücklage und Darlehensaufnahme ... / 1.4 Kostenverteilungsschlüssel

Maßgeblich ist der Kostenverteilungsschlüssel, der auch für die zu finanzierende Maßnahme gilt. Allerdings haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und des § 21 Abs. 5 WEG auch die Möglichkeit, die Kosten der durch Sonderumlage zu finanzierenden Maßnahme abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Dies ist allerdings bereits im Ladungsschreiben zur Eigentümerversammlung anzukündigen, ansonsten ist der Beschluss anfechtbar.^[1]

Selbstverständlich widerspricht ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel nicht deswegen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung nicht bewusst war, dass sie nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorab einen abweichenden Kostenverteilungsschlüssel hätten beschließen können. Will ein Wohnungseigentümer die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels für eine Sonderumlage erreichen, obliegt es ihm, vor der Beschlussfassung über die Sonderumlage einen entsprechenden Antrag zu stellen.^[2]

Kombination einer Finanzierung aus Sonderumlage und Erhaltungsrücklage

Nicht selten werden größere Erhaltungsmaßnahmen oder solche der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums sowohl über eine Sonderumlage als auch eine Entnahme aus der Erhaltungsrücklage finanziert. Hier ist zu beachten, dass der Kostenverteilungsschlüssel der Sonderumlage nicht von demjenigen der Zuführungen zur Erhaltungsrücklage abweichen darf.

Praxis-Beispiel

Teilfinanzierung

Die Wohnungseigentümer beschließen den Austausch sämtlicher Fenster der Wohnanlage. Die Maßnahme soll je zur Hälfte über eine Sonderumlage und die Erhaltungsrücklage finanziert werden. Nach der in der Gemeinschaft geltenden Rechtslage werden die Beiträge zur Erhaltungsrücklage nach Miteigentumsanteilen geleistet. Bezüglich der Sonderumlage darf kein hiervon abweichender Kostenverteilungsschlüssel beschlossen werden – etwa eine objektbezogene Kostenverteilung nach Anzahl der Fenster in den jeweiligen Sondereigentumseinheiten. Dies würde zur Anfechtbarkeit des Beschlusses führen.^[3]

Fehlender Verteilungsschlüssel im Beschluss

Die fehlende Angabe des Verteilungsschlüssels im Beschluss führt dazu, dass die Beiträge nicht fällig werden. Der Wohnungseigentümer, von dem Zahlung verlangt wird, kann die Feststellung begehren, dass er zur Zahlung nicht verpflichtet ist; einer Beschlussanfechtung bedarf es nicht.^[4] Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage ist mangels Bestimmtheit nichtig, wenn sich die auf die Wohnungseigentümer entfallenden Beiträge nicht errechnen lassen, was ohnehin in aller Regel dann der Fall ist, wenn der Kostenverteilungsschlüssel im Beschluss nicht geregelt ist.^[5] Ausnahmsweise kann zwar dann etwas anderes gelten, wenn für sämtliche Kostenpositionen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft ein einheitlicher Kostenverteilungsschlüssel geregelt ist. Allerdings sollte auch in einem derartigen Fall der Kostenverteilungsschlüssel ausdrücklich im Beschluss genannt werden, um sämtliche Risiken zu minimieren.

[1] BGH, Urteil v. 9.7.2010, V ZR 202/09, NJW 2010, 2654; AG Düsseldorf, Urteil v. 29.5.2017, 290a C 14/17 ZMR 2017, 677.

[2] BGH, Urteil v. 19.7.2024, V ZR 139/23, WuM 2024, 489.

[3] AG Recklinghausen, Urteil v. 28.4.2020, 90 C 52/19, n. v.

[4] BayObLG, Beschluss v. 7.11.2002, 2Z BR 97/02, ZMR 2003, 360.

[5] LG München I, Urteil v. 10.10.2018, 1 S 2806/18 WEG, ZMR 2019, 297.