Sonderumlagen, Erhaltungsrücklage und Darlehensaufnahme ... / 1.8.2 Zahlungspflicht

Ist der Beschluss, mit dem die Sonderumlage geregelt ist, gerichtlich angefochten worden, sind die Beiträge dennoch zu leisten – sowohl vom anfechtenden Wohnungseigentümer als auch von den übrigen Wohnungseigentümern. Eine Beschlussanfechtungsklage hat auch hinsichtlich der Zahlungspflicht einer Sonderumlage keine aufschiebende Wirkung.^[1]

Kein Zurückbehaltungsrecht; eingeschränktes Aufrechnungsrecht

Grundsätzlich steht – unabhängig von der Erhebung einer Anfechtungsklage – keinem Wohnungseigentümer hinsichtlich seiner Beitragspflicht zu einer beschlossenen Sonderumlage ein Zurückbehaltungsrecht zu. Dies gilt auch für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer etwa einen Anspruch auf Erhaltung gegen die Gemeinschaft hat.^[2]

Eine Aufrechnung gegen seine Beitragspflicht kommt lediglich dann in Betracht, wenn der Wohnungseigentümer einen titulierten oder anerkannten Anspruch gegen die GdWE hat^[3] oder dieser aus einer Maßnahme der Notgeschäftsführung nach § 18 Abs. 3 WEG resultiert.^[4]

Die Zahlungspflicht bleibt bis zum rechtskräftigen Abschluss des Anfechtungsverfahrens bestehen. Dem steht auch nicht entgegen, dass die Ungültigerklärung des Beschlusses Rückwirkung entfaltet. Für die Zeit, in der die fälligen Forderungen der GdWE vorenthalten wurden, ist der hierdurch entstehende wirtschaftliche Nachteil durch Ersatz des Zins- und anderweitigen Verzugsschadens zu leisten.^[5]

Beschluss ist ungültig, Maßnahme wurde noch nicht durchgeführt

Wird der Beschluss über die Sonderumlage rechtskräftig für ungültig erklärt, besteht weder für mittlerweile ausgeschiedene Wohnungseigentümer noch für weiterhin der Gemeinschaft angehörige Wohnungseigentümer ein Rückforderungsanspruch. Ein Ausgleich hat über die Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung zu erfolgen.^[6] Insoweit steht den Wohnungseigentümern ein Anspruch gegen die GdWE auf Neuerstellung der Jahresabrechnung für das betroffene Jahr zu. Die Festsetzung der geänderten Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ist notfalls mittels Beschlussersetzungsklage durchzusetzen.^[7]

Beschluss ist ungültig, Maßnahme wurde durchgeführt

Anders sieht es aber aus, wenn beispielsweise Art und Umfang einer Erhaltungsmaßnahme, deren Finanzierung durch Sonderumlage erfolgt ist, den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechend angesehen wird, die Maßnahme jedoch bereits durchgeführt ist. Hier ist zwar grundsätzlich zu berücksichtigen, dass die einzelnen Wohnungseigentümer einen Folgenbeseitigungsanspruch haben. Allerdings ist den Wohnungseigentümern auch insoweit ein weites Ermessen eingeräumt,^[8] sodass eine Rückgängigmachung der durchgeführten Maßnahme nur in seltenen Fällen tatsächlich in Betracht kommen dürfte.

[1] BGH, Urteil v. 10.7.2020, V ZR 178/19, NZM 2020, 755; LG Frankfurt a. M., Urteil v. 14.3.2019, 2-13 S 135/18, ZMR 2019, 364; LG Düsseldorf, Urteil v. 31.5.2017, 25 S 52/16, ZMR 2017, 760; AG Dortmund, Urteil v. 3.7.2018, 512 C 4/18, ZWE 2018, 410.

[2] AG Wetzlar, Urteil v. 30.8.2012, 38 C 1132/12, WuM 2013, 694.

[3] BGH, Urteil v. 29.1.2016, V ZR 97/15, ZMR 2016, 472.

[4] Offengelassen von BGH, Urteil v. 29.1.2016, a.a.O., aber überwiegend angenommen, vgl. u. a. LG Frankfurt a. M., Urteil v. 13.8.2018, 2-09 S 85/17, ZWE 2019, 84.

[5] BGH, Urteil v. 10.7.2020, V ZR 178/19, ZMR 2020, 857; LG Düsseldorf, Urteil v. 31.5.2017, 25 S 52/16, ZMR 2017, 760.

[6] BGH, Urteil v. 10.7.2020, V ZR 178/19, ZMR 2020, 857.

[7] BGH, Urteil v. 10.7.2020, V ZR 178/19, ZMR 2020, 857.

[8] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 14.1.2021, 2-13 S 26/20, ZWE 2021, 321.