In einem Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage müssen die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Anteile grundsätzlich betragsmäßig bestimmt sein. Es reicht aber aus, wenn die Anteile eindeutig bestimmbar sind und von den Eigentümern ohne Weiteres errechnet werden können.
Hintergrund: Sonderumlagen-Beschluss ohne betragsmäßig bestimmte Anteile
Ein Wohnungseigentümer wendet sich mit einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage.
Die Wohnungseigentümer hatten mit Stimmenmehrheit beschlossen, zur Finanzierung eines von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) geführten Prozesses eine Sonderumlage von 6.000 Euro zu erheben. Der Betrag sollte von den Eigentümern anteilig nach ihrem jeweiligen Miteigentumsanteil zu tragen sein.
Hiergegen hat ein Eigentümer Anfechtungsklage erhoben. Er bemängelt unter anderem, dass die auf die einzelnen Eigentümer entfallenden Anteile der Sonderumlage nicht betragsmäßig genannt sind.
Entscheidung: Bestimmbarkeit der Anteile reicht
Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg. Der Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage ist nicht deshalb unwirksam, weil die auf die jeweiligen Eigentümer entfallenden Anteile der der Gesamthöhe nach angegebenen Sonderumlage nicht in absoluten Beträgen beziffert werden, sondern nur auf die Miteigentumsanteile als Maßstab der auf die einzelnen Eigentümer entfallenden Anteile Bezug genommen wird.
Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss inhaltlich bestimmt und klar sein; dies insbesondere, weil ein Sonderrechtsnachfolger nach § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG an Beschlüsse gebunden ist.
Der Rechtsverkehr hat ein Interesse, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformulierung entnehmen zu können. Eigentümerbeschlüsse sind daher "aus sich heraus" auszulegen. Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind.
Um eine Zahlungspflicht der Eigentümer zu begründen, muss auch der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage hinreichend bestimmt sein. Da die Sonderumlage der Sache nach eine Ergänzung des geltenden Wirtschaftsplans ist, muss der Beschluss anteilmäßige Beitragsverpflichtungen der Wohnungseigentümer festlegen.
Grundsätzlich muss damit in einem Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage auch die auf den einzelnen Eigentümer entfallende Summe betragsmäßig bestimmt sein. Es reicht aber aus, wenn der geschuldete Einzelbetrag objektiv eindeutig bestimmbar ist und von den Wohnungseigentümern selbst ohne Weiteres errechnet werden kann.
Nach diesen Grundsätzen ist der angefochtene Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage hinreichend bestimmt. Jeder Eigentümer kann anhand des im Beschluss genannten Gesamtbetrages und der Miteigentumsanteile seinen Anteil unschwer errechnen.
(BGH, Urteil v. 23.2.2024, V ZR 132/23)
Hinweis: In demselben Urteil hat der BGH klargestellt, dass eine Untergemeinschaft keine Mängelrechte der Eigentümer wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum zur Ausübung an sich ziehen kann. Dies kann nur die Gesamtgemeinschaft.
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