Erwerber haftet für nach Eigentumswechsel fällige Sonderumlage

Hintergrund: Sonderumlage wird nach Eigentumswechsel fällig

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von einem Wohnungseigentümer die Zahlung einer Sonderumlage. Der Eigentümer wurde am 31.10.2014 ins Grundbuch eingetragen. Bereits zuvor, am 28.8.2014, hatte die Gemeinschaft in einer Eigentümerversammlung beschlossen, bestimmte dringende Baumaßnahmen ausführen zu lassen und zur Finanzierung eine Sonderumlage von 60.000 Euro zu erheben.

Am 11.12.2014 forderte der Verwalter beim beklagten Eigentümer dessen Anteil an der Sonderumlage von 2.400 Euro an. Der Eigentümer meint, nicht zur Zahlung verpflichtet zu sein, weil der Beschluss über die Sonderumlage vor seinem Eigentumserwerb gefasst worden ist.

Entscheidung: Erwerber haftet für Sonderumlage

Die Klage hat Erfolg. Der Eigentümer muss die Sonderumlage zahlen. Seiner Zahlungspflicht steht nicht im Wege, dass die Sonderumlage bereits beschlossen worden war, bevor er als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde.

Ein Wohnungseigentümer muss die Beitragsvorschüsse leisten, die während seiner Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft aufgrund von wirksam beschlossenen Wirtschaftsplänen oder Sonderumlagen fällig werden (sogenannte „Fälligkeitstheorie“). So haftet der Erwerber einer Eigentumswohnung für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümer untereinander, die in der anteilmäßigen Verpflichtung zum Tragen der Lasten und Kosten (§ 16 Abs. 2 WEG) wurzeln, etwa auch dann, wenn es sich um Nachforderungen aus Abrechnungen für frühere Jahre handelt, sofern nur der Beschluss, durch den die Nachforderungen begründet wurden, erst nach dem Eigentumserwerb gefasst worden ist. Für Verbindlichkeiten, die noch vor seinem Eigentumserwerb begründet worden und fällig geworden sind, haftet der Erwerber hingegen nicht.

Der Erwerber schuldet auch Beitragsleistungen, die noch vor dem Eigentumswechsel beschlossen, aber erst für einen danach liegenden Zeitpunkt fällig gestellt wurden. Die Fälligkeitstheorie ist auch in diesem Fall anwendbar, denn eine Sonderumlage ist eine Ergänzung des Wirtschaftsplans, die als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung beschlossen werden kann, wenn der Wirtschaftsplan nicht auskömmlich ist. Dies rechtfertigt es, die Sonderumlage nicht anders zu behandeln als andere nach dem Wirtschaftsplan zu erbringende Vorschüsse.

Eine Sonderumlage ist auch nicht deshalb anders zu behandeln, weil sie als einmaliger Beitrag erhoben wird, während die Hausgelder normalerweise in monatlichen Raten gezahlt werden.

Auch dass der Erwerber an einem vor dem Eigentumswechsel gefassten Beschluss nicht mitwirken konnte, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Bindung des Sonderrechtsnachfolgers eines Wohnungseigentümers an Beschlüsse ist nicht die Ausnahme, sondern die in § 10 Abs. 4 WEG angeordnete Regel. Der Übergang der Beitragspflicht auf den Erwerber führt auch zu interessengerechten Ergebnissen, da regelmäßig dieser und nicht sein Rechtsvorgänger den Nutzen aus der mit der Sonderumlage finanzierten Baumaßnahme zieht. Dem Risiko des Erwerbers, dass eine Sonderumlage nach Abschluss des Kaufvertrags und vor dem Eigentumswechsel beschlossen, aber erst nach dem Eigentumswechsel fällig wird, kann durch entsprechende Regelungen im Kaufvertrag Rechnung getragen werden.

Sonderumlage ist erst auf Abruf fällig

Die Sonderumlage wurde hier nicht schon mit dem Beschluss über ihre Erhebung, sondern erst mit dem Abruf durch den Verwalter und somit nach dem Eigentumswechsel fällig. Da eine Sonderumlage ein Nachtrag zum Wirtschaftsplan ist, ist auf Sonderumlagen § 28 Abs. 2 WEG anwendbar. Nach dieser Vorschrift sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.

Es besteht kein Anlass, eine sofortige Fälligkeit der Sonderumlage mit Beschlussfassung anzunehmen. Es entspricht dem Interesse der Eigentümer, erst nach Abruf durch den Verwalter zu zahlen, im Regelfall auch dann, wenn es sich um eine dringende Maßnahme handelt. In aller Regel kann der Verwalter am besten beurteilen, wann das Geld benötigt wird.

Allerdings räumt § 28 Abs. 2 WEG dem Verwalter kein alleiniges Recht zur Bestimmung der Fälligkeit ein. Die Eigentümer können die Fälligkeit von Beitragsvorschüssen durch Beschluss abweichend regeln. Eine abweichende Regelung zur Fälligkeit haben die Eigentümer hier aber nicht beschlossen.

Dass die Sonderumlage zur Finanzierung einer dringenden Maßnahme dienen sollte, reicht nicht aus, deren sofortige Fälligkeit anzunehmen.

(BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 257/16)

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