Sonderumlagen, Erhaltungsrücklage und Darlehensaufnahme ... / 2.4 Rücklagenkonten

2.4.1 Grundsätze

Da die Erhaltungsrücklage Bestandteil des Gemeinschaftsvermögens ist, hat der Verwalter sie gemäß § 9a Abs. 3 WEG nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu verwalten. Ihn treffen insoweit Vermögensbetreuungspflichten gegenüber der GdWE. Er hat zu beachten, dass er auch die Gelder der Erhaltungsrücklage zwingend getrennt von seinem Vermögen und dem Vermögen anderer von ihm verwalteter Eigentümergemeinschaften halten muss. Der Verwalter darf selbstverständlich Gelder der Erhaltungsrücklage nicht für eigene Zwecke einsetzen bzw. verwenden. Er darf sich insbesondere nicht zur Befriedigung seiner Vergütungsansprüche an den Rücklagegeldern bedienen.^[1] Der Verwalter ist auch nicht berechtigt, Rücklagegelder zur Vermeidung von Schuldzinsen auf dem Girokonto zu belassen.^[2]

Getrennte Kontenführung

Nicht einheitlich wird die Frage beantwortet, ob der Verwalter die Erhaltungsrücklage zwingend auf einem eigenen Bankkonto, also getrennt vom gemeinschaftlichen Girokonto, anzulegen hat. Da dies vereinzelt aber so gesehen wird,^[3] sollte die getrennte Kontenführung in der Praxis erfolgen. Dies folgt auch aus dem Gebot der verzinslichen Anlage der Rücklagegelder.^[4]

Geldanlage

Allerdings darf der Verwalter die Mittel der Erhaltungsrücklage nicht spekulativ anlegen. Die Anlage in Aktien oder Aktienfonds würde den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung erheblich widersprechen.^[5]

Beschließen andererseits die Wohnungseigentümer eine spekulative Anlage der Erhaltungsrücklage, hat der Verwalter den Beschluss durchzuführen, weil die Anlageform der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer unterliegt – ein solcher Beschluss würde auf entsprechende Anfechtungsklage hin jedoch für ungültig erklärt werden.

Die konkrete Anlageform hängt in der Praxis stets von den Maßgaben des Einzelfalls ab.

Maßgeblich ist

• die Ausstattung der Rücklage selbst,
• die Prüfung, ob größere Maßnahmen der Erhaltung erforderlich sein werden.

Je nach Ausstattung der Rücklage kann jedenfalls ein Teil sicherlich zur Erzielung besserer Zinskonditionen auf Festgeldkonten oder auch in Form von Bundesschatzbriefen angelegt werden. Andererseits soll die Anlage auch lediglich eines Teils der Erhaltungsrücklage in Form eines Bausparvertrags den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen.^[6] Für Fälle unerwarteten Erhaltungsbedarfs müssen jedenfalls Rücklagegelder sofort zur Verfügung stehen.

[1] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 25.1.2005, 3 Wx 326/04, ZMR 2005, 468.

[2] LG Berlin, Beschluss v. 26.11.2013, 55 S 69/11, ZMR 2014, 383.

[3] LG Berlin, Beschluss v. 26.11.2013, 55 S 69/11, ZMR 2014, 383; offen gelassen von BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09, NJW 2010, 2127.

[4] LG Berlin, Beschluss v. 26.11.2013, 55 S 69/11, ZMR 2014, 383.

[5] OLG Celle, Beschluss v. 14.4.2004, 4 W 7/04, ZMR 2004, 845.

[6] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 1.12.1995, 3 Wx 322/95, WuM 1996, 11.

2.4.2 Mehrhausanlagen

Die bloße Tatsache, dass es sich um eine Mehrhausanlage handelt, bedeutet nicht, dass automatisch für die einzelnen Gebäude jeweils getrennte Rücklagen zu bilden wären. Das Gesetz sieht in § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG lediglich die Bildung einer Rücklage vor. Wie stets, kommt es also auf die Regelungen in der Gemeinschaftsordnung an. Von grundlegender Bedeutung ist zunächst, ob es sich um eine ungeregelte oder eine geregelte Mehrhausanlage handelt.

Ungeregelte Mehrhausanlage

Ist die Mehrhausanlage ungeregelt und in der Gemeinschaftsordnung keine Trennung der einzelnen Häuser bzw. Gebäudeteile vorgesehen, ist lediglich eine Erhaltungsrücklage für die Gesamtanlage zu bilden. Die Wohnungseigentümer haben keine Beschlusskompetenz hinsichtlich der Bildung getrennter Rücklagen, wenn die Gemeinschaftsordnung die Bildung einer einheitlichen Erhaltungsrücklage vorsieht.^[1] Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass ggf. eines der Häuser der Mehrhausanlage größeren Erhaltungsbedarf aufweist als die anderen.^[2]

Geregelte Mehrhausanlage

Sieht die Gemeinschaftsordnung eine wirtschaftliche Trennung der einzelnen Gebäude vor und/oder verleiht sie den Untergemeinschaften eigene Beschlusskompetenzen, ändert dies zunächst nichts daran, dass eine einheitliche Erhaltungsrücklage für sämtliche Gebäude zu bilden ist. Stets kommt es insoweit darauf an, was die Gemeinschaftsordnung konkret regelt.

Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, nach der "Gebäudeteile mit Wohnungen einerseits und das Parkhaus andererseits in wirtschaftlicher Hinsicht so behandelt werden sollen, als seien es voneinander unabhängige Gebäude", ändert nichts daran, dass die Teil- und Wohnungseigentümer in eine Erhaltungsrücklage einzuzahlen haben, so die Gemeinschaftsordnung die Bildung einer Erhaltungsrücklage vorsieht.^[3]

Ist nur eine Rücklage gebildet und sind den Untergemeinschaften aber Beschlusskompetenzen mit Blick auf Maßnahmen der Erhaltung der einzelnen Häuser eingeräumt, können die Wohnungseigentümer einer Wirtschaftseinheit nicht ohne Weiteres – etwa über eine "Kompetenz kraft Sachzusammenhangs" – allein über die Entnahme aus der Rücklage entscheiden. Es bleibt vielmehr bei ...