Steuerrechtliche Möglichkeiten zur Abschreibung oder Kap ... / 1.1 Baukostengrenze

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen nicht höher sein als 4.800 EUR^[1] je Quadratmeter Wohnfläche (§ 7b Abs. 2 Nr. 2 EStG). Ist diese Grenze überschritten, entfällt die gesamte Förderung des § 7b EStG.^[2]

Praxis-Beispiel

Keine Förderung: Kostengrenze ist überschritten

B errichtet im Jahr 2024 (Bauantrag 2023) ein Luxusmietwohngebäude mit einer Wohnfläche von 400 m². Die Herstellungskosten belaufen sich auf 2,5 Mio. EUR. Auf jeden Quadratmeter Wohnfläche entfallen somit Herstellungskosten in Höhe von 6.250 EUR. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist nicht möglich, da der Grenzbetrag für die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von 4.800 EUR überschritten ist.

Wohnung i. S. d. § 181 BewG

Eine Wohnung i. S. d. § 181 BewG muss folgende Voraussetzungen erfüllen:

• Die Wohnung muss in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein, dass der Mieter dort einen selbstständigen Haushalt führen kann.
• Sind im Gebäude mehrere Wohnungen vorhanden, müssen diese voneinander abgetrennt und abgeschlossen sein.
• Die Wohnungen müssen über einen eigenen Zugang verfügen.
• Die Wohnfläche muss mindestens 23 m² betragen (Ausnahme: Studentenwohnheime und Appartements in einem Seniorenheim oder betreutes Wohnen. Hier reichen 20 m² Wohnfläche aus.).
• Es müssen innerhalb der Wohnung die für eine Haushaltsführung notwendigen Nebenräume vorhanden sein (Küche, Toilette, Bad oder Dusche).

Berücksichtigung der Nutzflächen

Im Gesetz ist nur bestimmt, dass die Wohnfläche die Baukostengrenze nicht übersteigen darf. Nun ist es aber so, dass ein Gebäude nicht nur aus Wohnflächen, sondern auch aus Nutzflächen besteht. Diese sind bei der Berechnung der Baukostengrenze zu berücksichtigen.^[3] Dabei müssen alle entstandenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf die Wohn- und Nutzfläche verteilt werden. Die Berechnung der Nutzfläche erfolgt nach der Verordnung zur Berechnung der Wohnflächen.^[4] Bei der Ermittlung der Nutzfläche sind von § 2 Abs. 3 WoFIV abweichend auch Nebenräume einzubeziehen: Bodenräume, Waschküchen, Kellerräume, Trockenräume, Speicherräume, Bade- und Brauseräume sowie die zur begünstigten Wohnung gehörenden Garagen, Fahrrad- und Kinderwagenräume usw., soweit sie zur Benutzung durch den einzelnen oder zur gemeinsamen Benutzung durch alle Hausbewohner bestimmt sind.^[5]

Bruttogrundfläche (BGF)

Alternativ kann die sachgerechte Ermittlung der Baukosten je Quadratmeter auch nach der Bruttogrundfläche (BGF) erfolgen. Die BGF ermittelt sich als Gesamtfläche aller Grundrissebenen des Objekts, die nach der DIN 277 ermittelt werden. Die entsprechenden Angaben müssen dem Finanzamt anhand der Bauunterlagen nachgewiesen werden.

Sonderausstattung

Mehraufwendungen für Sonderausstattungen bleiben unberücksichtigt, wenn eindeutig nachgewiesen wird, dass diese nicht den Nutzflächen der begünstigten Wohnungen zuzurechnen sind. Dies könnte bspw. bei gewerblichen Flächen der Fall sein.

Praxis-Beispiel

Gemischt genutztes Gebäude

C errichtet ein gemischt genutztes Gebäude mit einer BGF von 900 m², das nach Fertigstellung wie folgt genutzt wird:

• 400 m² der Fläche entfallen auf ein Geschäftslokal,
• 300 m² der Fläche entfallen auf Wohnungen,
• 150 m² der Fläche entfallen auf gemeinschaftliche Nutzflächen von Nebenräumen und
• 50 m² der Fläche entfallen auf Funktions- und Haustechnikflächen, Aufzüge und Aufzugsschächte, Treppenläufe und -podeste.

Die Herstellungskosten des Gebäudes betragen 2 Mio. EUR. In diesem Betrag sind 150.000 EUR für die Sonderausstattung des Geschäftslokals enthalten.

Die Berechnung der Baukostengrenze ist wie folgt vorzunehmen:

1. Nach WoFIV:

Herstellungskosten	2.000.000 EUR
– Sonderausstattung Geschäft	-150.000 EUR
= Bemessungsgrundlage für die Baukostengrenze	1.850.000 EUR
Baukosten je m2:
900 m2 – 50 m2 Funktions- und Haustechnikfläche etc. = 850 m2
1.850.000 EUR ./. 850 m2	= 2.176 EUR je m2

Die Baukostengrenze von 4.800 EUR je Quadratmeter Wohnfläche wird nicht überschritten.

2. Nach DIN 277

Herstellungskosten	2.000.000 EUR
– Sonderausstattung Geschäft	-150.000 EUR
= Bemessungsgrundlage für die Baukostengrenze	1.850.000 EUR
Baukosten je m2:
1.850.000 EUR ./. 900 m2	= 2.056 EUR je m2

Die Baukostengrenze von 4.800 EUR je Quadratmeter Wohnfläche wird auch hier nicht überschritten.

Erweiterungen und Umbauten

Bei Aufstockungen, Um-, Aus-, An- oder Aufbauten ist die durch die Baumaßnahme insgesamt neu geschaffene Nutzfläche zu berücksichtigen. Handelt es sich bei dem Förderobjekt um eine Eigentumswohnung, sind die den Eigentumsrechten entsprechenden Nutzflächen des erworbenen Anteils zu berücksichtigen.

[1] Dieser Betrag wird nach dem Wachstumschancengesetz 2023 auf 5.200 EUR heraufgesetzt. Das Wachstumschancengesetz ist vor Redaktionsschluss dieses Beitrags noch nicht abschließend verabschiedet worden.

[2] BMF-Schreiben v. 7.7.2020, IV C 3-S 2197/19/10009 :008, BStBl I 2020, 623 Rz. 49.

[3] BMF-Schreiben v. 7.7.2020, IV C 3-S 2197/19/10009 :008, BStBl I 2020, 623 Rz. 50.

[4] Wohnflächenverordnung – WoFlV v. 25.11.2003, BGBl I 2003, 2346 in der...