Wird ein gemischt genutztes Gebäude angeschafft oder fertiggestellt, werden nur die Anschaffungs- oder Herstellungskosten gefördert, die auf die förderfähigen Wohnungen entfallen.[1] Typischerweise besteht ein gemischt genutztes Gebäude auch aus Nutzflächen, wie z. B. Büro- oder Gewerbeflächen, oder auch aus einer eigengenutzten Wohnung. Zur Ermittlung der abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind die Aufwendungen des gesamten Gebäudes nach den allgemeinen ertragsteuerrechtlichen Regelungen auf die einzelnen Gebäudeteile aufzuteilen. Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Nutzfläche eines Gebäudeteils zur Nutzfläche des gesamten Gebäudes (R 4.2 Absatz 6 EStR). Dabei erfolgt die Aufteilung der Kosten so, dass die gesamten abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten vollständig auf die begünstigten und nicht begünstigten Flächen verteilt werden.
Um die Berechnung durchführen zu können, müssen folgende 2 Werte ermittelt werden:
- die gesamte Nutzfläche des Gebäudes und
- die Nutzflächen der begünstigten Wohnungen.
Bei dieser Berechnung erfolgt grundsätzlich keine individuelle Zuordnung der Kosten nach Ausstattungsmerkmalen.
Berechnungsgrundlagen
C errichtet ein gemischt genutztes Gebäude mit einer BGF von 900 m2, das nach der Fertigstellung wie folgt genutzt wird:
- 400 m2 der Fläche entfallen auf ein Geschäftslokal
- 300 m2 der Fläche entfallen auf Wohnungen
- 150 m2 der Fläche entfallen auf gemeinschaftliche Nutzflächen von Nebenräumen
- 50 m2 der Fläche entfallen auf Funktions- und Haustechnikflächen, Aufzüge und Aufzugsschächte, Treppenläufe und -podeste.
Die Nutzfläche des gesamten Gebäudes beträgt 850 m2, da die Funktions- und Haustechnikflächen usw. nicht berücksichtigt werden. Die berücksichtigungsfähigen Herstellungskosten betragen 1.850.000 EUR. Die auf die begünstigten Wohnungen entfallenden Herstellungskosten werden wie folgt berechnet:
| Schritt 1 | Berechnung der Flächenverhältnisse = (Fläche Wohnungen x 100) / (Fläche Geschäftslokal + Fläche begünstigte Wohnung) = (300 x 100) / 700 = |
42,86 % |
| Schritt 2 | Berechnung des Anteils der begünstigten Wohnflächen an der Gesamtnutzfläche 850 m2 x 42,86 % = |
(gerundet) 364 m2 |
| Schritt 3 | Berechnung der Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung (1.850.000 EUR x 364 m2) / 850 m2 = |
(gerundet) 792.235 EUR |
Dieser Inhalt ist unter anderem im VerwalterPraxis Gold enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen