1.1 Ablauf der Mietzeit
Die Vorschrift setzt zunächst voraus, dass der Mietgebrauch "nach Ablauf der Mietzeit" fortgesetzt wird. Wird das Mietverhältnis vom Vermieter oder Mieter im Wege der ordentlichen Kündigung beendet, so kommt es für das Mietende auf den Ablauf der Kündigungsfrist an (Kündigungstermin). Wird mit einer kürzeren als der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Frist gekündigt, ist die gesetzliche Frist maßgeblich. Bei einer Kündigung mit längeren Fristen treten diese an die Stelle der gesetzlichen oder vertraglichen Fristen.
Gilt auch für den Mieter
Die automatische Verlängerung des Vertrags, wenn der Mieter 2 Wochen nach dem Auszugstermin noch nicht ausgezogen ist, gilt also auch bei einer Kündigung des Mieters. Will er ausziehen und verzögert sich sein Umzug, muss auch er der Verlängerung widersprechen!
Mietende auch an Samstag, Sonn- oder Feiertag
Das Mietverhältnis endet mit dem Ablauf des letzten Tages der Kündigungsfrist. Dies gilt auch dann, wenn dieser Tag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag fällt.
1.2 Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter
Die Fiktion der Vertragsverlängerung tritt nur ein, wenn "der Gebrauch der Mietsache" fortgesetzt wird. Das Merkmal "Gebrauch" ist nicht im Sinne des bloßen Behaltens der Sache zu verstehen. Erforderlich ist, dass der Mieter die Sache weiter entsprechend dem an sich beendeten Mietvertrag nutzt. Dabei ist unerheblich, ob der vom Mieter ausgeübte Gebrauch den vertraglichen Vereinbarungen entspricht; maßgeblich ist nur, dass der Mieter den Mietgebrauch so ausübt, wie er ihn vor der Vertragsbeendigung ausgeübt hat. Auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache kommt es ebenfalls nicht an. Deshalb ist auch dann von einer Gebrauchsfortsetzung auszugehen, wenn der Mieter die Sache weiter nutzt, obwohl deren Gebrauchstauglichkeit eingeschränkt oder aufgehoben ist. Grundsätzlich spielt es für die Annahme der Gebrauchsfortsetzung auch keine Rolle, ob der Mieter den Mietgebrauch aktiv ausübt. Insbesondere liegt eine Gebrauchsausübung auch dann vor, wenn der Mieter ortsabwesend ist; insoweit gilt nichts anderes als während der Mietzeit.
Keine Gebrauchsfortsetzung
Die Gebrauchsfortsetzung ist aber andererseits mehr als die bloße Vorenthaltung i. S. v. § 546a BGB. Deshalb tritt keine Vertragsfortsetzung ein, wenn der Mieter zwar ausgezogen ist, aber noch nicht geräumt hat. Gleiches gilt, wenn der Mieter nach der Vertragsbeendigung Schönheitsreparaturen oder Schadensbeseitigungsmaßnahmen durchführt und in den Fällen der Schlechterfüllung der Rückgabepflicht.
Bei einer Mehrheit von Mietern genügt es, wenn der Gebrauch von einem Mieter fortgesetzt wird.
1.3 Widerspruchserklärung
Die Fiktion der Vertragsverlängerung tritt nicht ein, wenn der Vermieter oder der Mieter seinen entgegenstehenden Willen dem anderen Teil erklärt. Die Erklärung ist eine einseitige, empfangsbedürftige, bedingungsfeindliche Willenserklärung, auf die die Vorschriften der §§ 116 ff. BGB anwendbar sind. Die Widerspruchserklärung muss vom Vermieter gegenüber dem Mieter (oder umgekehrt) ausgesprochen werden. Dies gilt nach dem Wortlaut der Vorschrift ("dem anderen Teil") auch dann, wenn der Mieter ausgezogen ist und die Räume von einem Nichtmieter (etwa dem Ehegatten oder dem Lebensgefährten) weiter genutzt werden.
Widerspruch bei Vermieter- oder Mietermehrheit
Bei einer Mehrheit von Vermietern genügt es, wenn einer der Vermieter der Vertragsfortsetzung widerspricht. Will der Mieter der Vertragsfortsetzung widersprechen, so muss die Erklärung aber allen Vermietern zugehen, weil die Fiktion der Vertragsverlängerung gegenüber allen Vermietern wirkt. Bei einer Mehrheit von Mietern gilt Entsprechendes: Es genügt, wenn einer der Mieter der Vertragsfortsetzung widerspricht. Will der Vermieter der Vertragsfortsetzung widersprechen, muss die Erklärung allen Mietern zugehen.
In der Erklärung muss zum Ausdruck kommen, dass der Erklärende mit der Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit nicht einverstanden ist.
Eindeutig und formlos
Der Widerspruch muss eindeutig sein und er darf keine Bedingung oder Auflage enthalten. Die Erklärung bedarf keiner besonderen Form und keiner Begründung. Sie kann auch durch schlüssige Handlung erklärt werden.
Der Wille des Erklärenden, die Fortsetzung des Vertrags abzulehnen, muss allerdings hinreichend deutlich zutage treten.
In dem Ausspruch einer fristlosen Kündigung liegt nicht in jedem Fall zugleich eine Widerspruchserklärung. Die Entscheidung, ob eine außerordentliche Kündigung des Vermieters bereits die Erklärung beinhaltet, die Fortsetzung des Vertrags abzulehnen, hängt vielmehr von den Umständen des Einzelfalls ab. Maßgebend sind das Gewicht der Kündigungsgründe und die Bedeutung, welche der Ver...