2.1 Gesetzlicher Ausgangspunkt
Das Gesetz sieht in § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG das sog. "Kopfstimmrecht" vor. Unabhängig von der Anzahl der in seinem Eigentum stehenden Sondereigentumseinheiten und ihrer Größe hat jeder einzelne Wohnungseigentümer nur eine Stimme in der Wohnungseigentümerversammlung.
Wohnung und Laden
Ein Frisör ist Eigentümer einer Gewerbeeinheit in der Wohnanlage, in der er seinen Salon betreibt. Daneben ist er Eigentümer einer Wohnung in dieser Anlage, die er selbst für sich zu Wohnzwecken nutzt. Bei Geltung des gesetzlichen Kopfstimmprinzips hat er nur 1 Stimme, auch wenn ihm 2 Sondereigentumseinheiten gehören.
Gilt das gesetzliche Kopfstimmrecht, ist auch völlig unbedeutend, welche Anzahl Miteigentumsanteile die jeweilige Sondereigentumseinheit repräsentiert.
Appartement und Penthouse
Das im Dachgeschoss gelegene Penthouse repräsentiert 100/1.000 Miteigentumsanteile. Das im Erdgeschoss gelegene 1-Zimmer-Appartement repräsentiert hingegen nur 10/1.000 Miteigentumsanteile. Sowohl Penthouse- als auch Appartement-Eigentümer haben jeweils eine gleichwertige Stimme.
Steht eine Sondereigentumseinheit im Miteigentum mehrerer Personen, verbleibt es dabei, dass für diese Sondereigentumseinheit lediglich eine Stimme ausgeübt werden kann. Die mehreren Miteigentümer müssen sich intern einigen, wie abgestimmt wird. Sie können das Stimmrecht nur einheitlich ausüben.[1]
Eheleute als Eigentümer
Die Wohnung steht je zu ½ Miteigentumsanteil im Eigentum eines Ehepaars. Die Eheleute müssen sich im Rahmen des Abstimmungsvorgangs darüber einigen, wie sie das Stimmrecht für ihre Sondereigentumseinheit ausüben wollen.
Keine Einigung in Sicht
Können sich die Miteigentümer über die Stimmabgabe nicht einigen, entfällt das Stimmrecht bzw. die Stimmabgabe ist nicht zu berücksichtigen.[2]
Auch wenn die Miteigentümer Eigentümer mehrerer Sondereigentumseinheiten sind, haben sie zusammen lediglich eine Stimme.
Frisör-Ehepaar
Die im Erdgeschoss gelegene Teileigentumseinheit steht zu je ½ im Miteigentum eines Ehepaars, das dort einen Frisör-Salon betreibt. Daneben ist das Ehepaar wiederum zu je ½ Miteigentümer einer Wohnung in der Wohnanlage, in dem das Paar lebt. Das Paar hat insgesamt nur eine Stimme in der Wohnungseigentümerversammlung, die es wiederum nur einheitlich ausüben kann.
Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn einer der Miteigentümer noch Eigentümer einer weiteren Einheit ist.
Gattin ist Eigentümerin einer weiteren Wohnung
Ist die Frisörgattin noch Eigentümerin einer weiteren Sondereigentumseinheit in der Wohnanlage, hat sie für diese Wohnung ein eigenes und volles Stimmrecht, das sie alleine ausüben kann.
Auch bei einer Erbengemeinschaft können die an ihr beteiligten Erben das Stimmrecht nur einheitlich ausüben. Auch die Nachkommen müssen sich also einigen, wie abgestimmt werden soll. Kommt auch hier keine Einigung zustande, ist die (dennoch abgegebene) Stimme nicht zu berücksichtigen.
2.2 Abweichung durch Vereinbarung
Streng dem Demokratieprinzip folgend, hat der Gesetzgeber das Kopfstimmrecht in § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG statuiert. Insbesondere mit Blick auf § 16 Abs. 1 und Abs. 2 WEG sieht er es aber als abdingbar an.[1] Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer also das Kopfprinzip durch ein anderes Stimmprinzip – in 1. Linie das Wert- oder Objektprinzip – ersetzen.[2] Dies ist in der Praxis auch nicht selten der Fall. In der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann jedenfalls unproblematisch geregelt werden, dass sich das Stimmrecht nach
- Miteigentumsanteilen,
- Objekten oder auch
- Wohn-/Nutzfläche
richtet.
Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen
Die Sondereigentumseinheit des Wohnungseigentümers A repräsentiert 250/1.000 Miteigentumsanteile. Die 5 weiteren Wohnungseigentümer repräsentieren zusammen 750/1.000 Miteigentumsanteile, wobei die Wohnungen von B und C jeweils 150/1.000 Miteigentumsanteile repräsentieren. In der Wohnungseigentümerversammlung sind A, B und C anwesend. D, E und F sind weder anwesend noch vertreten. A stimmt für die Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans, B dagegen. C enthält sich seiner Stimme. Der Beschluss ist zustande gekommen. 250/1.000 Ja-Stimmen standen 150/1.000 Nein-Stimmen gegenüber, weshalb der Beschluss zustande kommen konnte.
Stimmrecht nach Objekten
Der teilende Eigentümer ist (noch) Eigentümer von 3 der 6 in der neu errichteten Wohnanlage gelegenen Sondereigentumseinheiten. Die verbleibenden Wohnungen stehen jeweils im Sondereigentum verschiedener Eigentümer. In der Eigentümerversammlung, in der alle Wohnungseigentümer anwesend bzw. vertreten sind, wird über die Beauftragung eines Reinigungsdienstes abgestimmt. Die 3 übrigen Wohnungseigentümer stimmen dafür, der teilende Eigentümer dagegen. Ein Mehrheitsbeschluss ist nicht zustande gekommen. Der Versammlungsleiter hat einen Negativbeschluss zu verkünden.
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