Stolperfalle Hausgeldklage / 10 Vorgehen nur gegen einen Hausgeldschuldner

Auch im Bereich des Wohnungseigentumsrechts gilt der Gleichbehandlungsgrundsatz (BGH, Urteil v. 30.11.2012, V ZR 234). Werden daher Ansprüche auf Beseitigung ungenehmigter baulicher Veränderungen nur gegen einen oder einzelne Wohnungseigentümer geltend gemacht, nicht aber auch gegen andere Wohnungseigentümer, die ebenfalls eigenmächtig bauliche Veränderungen vorgenommen haben, ist der Gleichbehandlungsgrundsatz verletzt (AG München, Urteil v. 22.4.2016, 483 C 6753/11 WEG). Bestehen nun Hausgeldrückstände mehrerer Wohnungseigentümer, wird jedoch nur einer von ihnen gerichtlich in Anspruch genommen, stellt sich auch hier die Frage, ob sich der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer mit dem Argument wehren kann, ein derartiges Vorgehen verstoße gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz. In Beantwortung dieser Frage sind 2 Konstellationen zu unterscheiden:

1. Ist der Verwalter aufgrund entsprechender Ermächtigungsgrundlage zur Einleitung von Hausgeldverfahren ermächtigt oder
2. beschließen die Wohnungseigentümer über die Einleitung von Hausgeldverfahren.

Ermächtigung des Verwalters

Ist der Verwalter aufgrund Vereinbarung, Beschluss oder Verwaltervertrag ermächtigt, Hausgeldverfahren für die Gemeinschaft zu führen und geht er nur gegen einen oder einige von mehreren Wohnungseigentümer vor, die sich mit Hausgeldzahlungen in Rückstand befinden, können sich die in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer nicht mit dem Argument verteidigen, andere Hausgeldschuldner würden nicht belangt. Der Verwalter schneidet sich nämlich ins eigene Fleisch, so er nicht gegen alle Hausgeldschuldner vorgeht und daher berechtigte Ansprüche verjähren lässt. Die in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer dürften jedenfalls sicherlich dafür sorgen, dass er entsprechend in Regress genommen wird.

Beschlussfassung der Wohnungseigentümer

Beschließen hingegen die Wohnungseigentümer lediglich die Einleitung von Hausgeldverfahren gegen einzelne Hausgeldschuldner, nicht aber gegen alle, ist der Beschluss wegen eines Verstoßes gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz anfechtbar – selbstverständlich nur, wenn keine Sachgründe gegen die Inanspruchnahme auch anderer Wohnungseigentümer sprechen. Derartige dürften aber in aller Regel nicht vorliegen. Der Beschluss wäre allerdings nicht nichtig (BGH, Urteil v. 18.6.2010, V ZR 164/09).