Stolperfalle Hausgeldklage

Zusammenfassung

Begriff

Vom Grundsatz her stellt eine Hausgeldklage weder für den Verwalter noch den ggf. mandatierten Rechtsanwalt eine größere Herausforderung dar. Allerdings lauern die Gefahren im Detail, die eine Hausgeldklage schnell zur Stolperfalle werden lassen können. Es sind vor allem längst vergessene Vorgänge in der Vergangenheit, wie insbesondere die Beschlussfassung über den Abschluss des Verwaltervertrags, die im Einzelnen verhängnisvoll werden können. Gefährlich kann es auch dann werden, wenn als Ergebnis der Jahreseinzelabrechnungen statt der Abrechnungsspitze der Abrechnungssaldo dargestellt wird und die tatsächlich geleisteten Zahlungen des Hausgeldschuldner in der abgerechneten Wirtschaftsperiode nicht dem Soll nach Wirtschaftsplan entsprechen.

1 Was ist vorgerichtlich zu beachten?

Geraten Wohnungseigentümer in Hausgeldrückstand, hat der Verwalter zunächst die innerhalb der Eigentümergemeinschaft geltende Rechtslage zu prüfen. Diese ist in aller erster Linie geprägt durch die Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse der Wohnungseigentümer. Hausgelder können dabei immer erst dann gerichtlich gegen einen Wohnungseigentümer geltend gemacht werden, wenn dieser sich in Verzug mit der Zahlung befindet. Er muss also trotz Fälligkeit nicht gezahlt haben. In aller Regel ergibt sich die Fälligkeit aus dem anspruchsbegründenden Beschluss selbst. So dies nicht der Fall ist, muss zunächst die Gemeinschaftsordnung auf Fälligkeitsregelungen überprüft werden. So weder etwas zur Fälligkeit beschlossen noch vereinbart ist, werden

• Beitragszahlungen auf den Wirtschaftsplan gemäß § 28 Abs. 2 WEG nach Abruf durch den Verwalter,
• Nachzahlungsansprüche auf die Jahresabrechnung gemäß § 271 BGB sofort, also nach Beschlussfassung,
• Beitragszahlungen auf beschlossene Sonderumlagen ebenfalls nach Abruf durch den Verwalter (BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 257/16)

zur Zahlung fällig.

Achtung

Keine Fälligkeit bei offenem Treuhandkonto

Führt der Verwalter das gemeinschaftliche Konto als offenes Treuhandkonto, können die Wohnungseigentümer die Zahlung mangels Fälligkeit der Forderung verweigern (LG Saarbrücken, Urteil v. 4.5.2018, 5 S 44/17).

Wichtig

Anwaltsbeauftragung bedarf eines Beschlusses

Ist der Verwalter im Fall von Hausgeldrückständen einzelner Wohnungseigentümer ermächtigt, die Zahlungsansprüche der Gemeinschaft außergerichtlich und gerichtlich geltend zu machen, umfasst dies nur die Berechtigung zur Anwaltsbeauftragung im gerichtlichen Verfahren. Die Beauftragung eines Rechtsanwalts im außergerichtlichen Verfahren bedarf eines Beschlusses der Wohnungseigentümer (AG Frankenthal, Urteil v. 9.11.2016, 3a C 234/16).

2 Ermächtigung zum Führen von Aktivverfahren fehlt

Leitet der Verwalter ein Hausgeldverfahren gegen einen säumigen Wohnungseigentümer ein, bedarf er hierfür einer Ermächtigung. Dies gilt nicht nur für Verfahren, die er selbst führt, sondern auch in all den Fällen, in denen er einen Rechtsanwalt beauftragt, namens der Eigentümergemeinschaft rückständige Hausgelder gerichtlich geltend zu machen. Gesetzlich ist der Verwalter lediglich zum Führen von Passivverfahren ermächtigt, die sich gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft oder Wohnungseigentümer richten. Dies bringen die Bestimmungen der §§ 27 Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 3 Nr. 2 WEG zum Ausdruck.

Zur Einleitung von Hausgeldverfahren ist der Verwalter dann berechtigt, wenn eine entsprechende Ermächtigungsgrundlage existiert. Nach § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG können dem Verwalter jedenfalls über seine gesetzlichen Rechte bzw. Befugnisse hinaus weitere durch Beschluss oder Vereinbarung übertragen werden, insbesondere selbstverständlich auch im Verwaltervertrag. Fehlt es allerdings an einer entsprechenden Ermächtigung, kann der Verwalter keine Hausgeldverfahren für die Wohnungseigentümergemeinschaft führen, er kann wirksam auch keinen Rechtsanwalt mit der Klageerhebung oder der Einleitung eines Mahnverfahrens beauftragen.

3 Abschluss des Verwaltervertrags

Auch noch Jahre nach Bestellung des Verwalters kann es ein böses Erwachen insbesondere im Zuge der Erhebung von Hausgeldklagen geben.

3.1 Bestellung ohne Verwaltervertrag

Zunächst einmal ist der Beschluss über die Bestellung des Verwalters zumindest anfechtbar, so nicht in der Eigentümerversammlung, in der der Verwalter bestellt wird, auch eine Beschlussfassung über den Verwaltervertrag erfolgt (LG Stuttgart, Beschluss v. 23.10.2017, 19 OH 7/17). Eines einheitlichen Beschlusses bedarf es zwar nicht, er ist allerdings empfehlenswert. Mangels Anfechtung wird der Bestellungsbeschluss jedoch bestandskräftig, auch wenn kein Verwaltervertrag beschlossen wurde. Existiert kein Verwaltervertrag, hat der Verwalter lediglich die ihm per Gesetz eingeräumten Rechte und Pflichten. Per Gesetz ist er lediglich zur Passivvertretung der Wohnungseigentümer und der Eigentümergemeinschaft berechtigt. Erhebt er also eine Hausgeldklage für die Gemeinschaft oder beauftragt er einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Hausgeldklage, ist diese bereits mangels Aktivlegitimation unzulässig. Dies stellt nicht nur eine Haftungsfalle für den Verwalter dar, sondern ggf. auch für den Rechtsanwalt. Ihm und dem Verwalter können jedenfalls ...