Stolperfalle Hausgeldklage / 3.2 Bestellung mit Verwaltervertrag

Auch dann, wenn Bestellung und Abschluss des Verwaltervertrags in einer Wohnungseigentümerversammlung beschlossen werden, kann Ungemach drohen, wenn den Wohnungseigentümern der konkrete Inhalt des Verwaltervertrags nicht bekannt ist.

Verwaltervertrag lag bei Beschlussfassung nicht vor

Beschließen die Wohnungseigentümer einen Verwaltervertrag "ins Blaue hinein", weil ihnen sein Inhalt bei Beschlussfassung nicht vorgelegten hatte, ist dieser Beschluss zwar anfechtbar, nicht aber nichtig. Nach Ablauf der Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG wird er bestandskräftig. Auch wenn der Verwalter im Vertrag für seine Ermächtigung zum Führen von Aktivverfahren gesorgt hat, fehlt ihm die Prozessführungsbefugnis. Die Wohnungseigentümer müssen nämlich nicht damit rechnen, dass im Verwaltervertrag Befugnisse des Verwalters geregelt sind, die über seine gesetzlichen Rechte und Pflichten hinausgehen. Dann ist die Ermächtigung zum Führen von Aktivverfahren nicht vom Beschluss über den Verwaltervertrag umfasst. Folge ist wiederum, dass der Verwalter nicht aktivlegitimiert ist und er auch wirksam keinen Rechtsanwalt mit der Klageerhebung beauftragen kann.

Aushandeln durch Verwaltungsbeirat

Der Verwaltervertrag muss seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft auch unterzeichnet werden. Hier können entweder alle Wohnungseigentümer den Vertrag unterzeichnen. In der Praxis werden hiermit aber in aller Regel ein oder mehrere Wohnungseigentümer beschlussweise ermächtigt – und hier in aller Regel der Verwaltungsbeirat. Nicht selten wird der Verwaltungsbeirat allerdings nicht nur lediglich mit der Unterzeichnung des Vertrags beauftragt, sondern auch ermächtigt, seinen Inhalt mit dem Verwalter auszuhandeln. Auch hier müssen die Wohnungseigentümer nicht damit rechnen, dass der Verwaltungsbeirat dem Verwalter mehr Rechte einräumt als das Gesetz, es sei denn, die zusätzlichen Rechte ergeben sich bereits aus dem Ermächtigungsbeschluss selbst (AG Berlin-Mitte, Beschluss v. 28.5.2018, 26 C 13/18). Dies wiederum ist aber in aller Regel nicht der Fall, weshalb auch hier Ungemach drohen kann.

Wiederbestellung

An vorerwähnten Grundsätzen ändert sich auch im Fall der Wiederbestellung des Verwalters nichts, so die Fortgeltung des bestehenden Vertrags beschlossen wird.

Praxis-Tipp

Für Nachermächtigung sorgen

In allen voraufgeführten Fällen sollte der Verwalter für eine Nachermächtigung zum Führen von Hausgeldverfahren sorgen. Dies ist durch einfachen Mehrheitsbeschluss möglich:

"Der Verwalter wird im Fall von Hausgeldrückständen der Wohnungseigentümer ermächtigt, diese namens und auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich geltend zu machen. Der Verwalter wird weiter ermächtigt, zur Durchführung des Verfahrens einen Rechtsanwalt namens und auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beauftragen."