Stolperfalle Hausgeldklage / 3 Abschluss des Verwaltervertrags

Auch noch Jahre nach Bestellung des Verwalters kann es ein böses Erwachen insbesondere im Zuge der Erhebung von Hausgeldklagen geben.

3.1 Bestellung ohne Verwaltervertrag

Zunächst einmal ist der Beschluss über die Bestellung des Verwalters zumindest anfechtbar, so nicht in der Eigentümerversammlung, in der der Verwalter bestellt wird, auch eine Beschlussfassung über den Verwaltervertrag erfolgt (LG Stuttgart, Beschluss v. 23.10.2017, 19 OH 7/17). Eines einheitlichen Beschlusses bedarf es zwar nicht, er ist allerdings empfehlenswert. Mangels Anfechtung wird der Bestellungsbeschluss jedoch bestandskräftig, auch wenn kein Verwaltervertrag beschlossen wurde. Existiert kein Verwaltervertrag, hat der Verwalter lediglich die ihm per Gesetz eingeräumten Rechte und Pflichten. Per Gesetz ist er lediglich zur Passivvertretung der Wohnungseigentümer und der Eigentümergemeinschaft berechtigt. Erhebt er also eine Hausgeldklage für die Gemeinschaft oder beauftragt er einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Hausgeldklage, ist diese bereits mangels Aktivlegitimation unzulässig. Dies stellt nicht nur eine Haftungsfalle für den Verwalter dar, sondern ggf. auch für den Rechtsanwalt. Ihm und dem Verwalter können jedenfalls die Verfahrenskosten als Gesamtschuldner auferlegt werden (AG Berlin-Mitte, Beschluss v. 28.5.2018, 26 C 13/18).

3.2 Bestellung mit Verwaltervertrag

Auch dann, wenn Bestellung und Abschluss des Verwaltervertrags in einer Wohnungseigentümerversammlung beschlossen werden, kann Ungemach drohen, wenn den Wohnungseigentümern der konkrete Inhalt des Verwaltervertrags nicht bekannt ist.

Verwaltervertrag lag bei Beschlussfassung nicht vor

Beschließen die Wohnungseigentümer einen Verwaltervertrag "ins Blaue hinein", weil ihnen sein Inhalt bei Beschlussfassung nicht vorgelegten hatte, ist dieser Beschluss zwar anfechtbar, nicht aber nichtig. Nach Ablauf der Klagefrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG wird er bestandskräftig. Auch wenn der Verwalter im Vertrag für seine Ermächtigung zum Führen von Aktivverfahren gesorgt hat, fehlt ihm die Prozessführungsbefugnis. Die Wohnungseigentümer müssen nämlich nicht damit rechnen, dass im Verwaltervertrag Befugnisse des Verwalters geregelt sind, die über seine gesetzlichen Rechte und Pflichten hinausgehen. Dann ist die Ermächtigung zum Führen von Aktivverfahren nicht vom Beschluss über den Verwaltervertrag umfasst. Folge ist wiederum, dass der Verwalter nicht aktivlegitimiert ist und er auch wirksam keinen Rechtsanwalt mit der Klageerhebung beauftragen kann.

Aushandeln durch Verwaltungsbeirat

Der Verwaltervertrag muss seitens der Wohnungseigentümergemeinschaft auch unterzeichnet werden. Hier können entweder alle Wohnungseigentümer den Vertrag unterzeichnen. In der Praxis werden hiermit aber in aller Regel ein oder mehrere Wohnungseigentümer beschlussweise ermächtigt – und hier in aller Regel der Verwaltungsbeirat. Nicht selten wird der Verwaltungsbeirat allerdings nicht nur lediglich mit der Unterzeichnung des Vertrags beauftragt, sondern auch ermächtigt, seinen Inhalt mit dem Verwalter auszuhandeln. Auch hier müssen die Wohnungseigentümer nicht damit rechnen, dass der Verwaltungsbeirat dem Verwalter mehr Rechte einräumt als das Gesetz, es sei denn, die zusätzlichen Rechte ergeben sich bereits aus dem Ermächtigungsbeschluss selbst (AG Berlin-Mitte, Beschluss v. 28.5.2018, 26 C 13/18). Dies wiederum ist aber in aller Regel nicht der Fall, weshalb auch hier Ungemach drohen kann.

Wiederbestellung

An vorerwähnten Grundsätzen ändert sich auch im Fall der Wiederbestellung des Verwalters nichts, so die Fortgeltung des bestehenden Vertrags beschlossen wird.

Praxis-Tipp

Für Nachermächtigung sorgen

In allen voraufgeführten Fällen sollte der Verwalter für eine Nachermächtigung zum Führen von Hausgeldverfahren sorgen. Dies ist durch einfachen Mehrheitsbeschluss möglich:

"Der Verwalter wird im Fall von Hausgeldrückständen der Wohnungseigentümer ermächtigt, diese namens und auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich geltend zu machen. Der Verwalter wird weiter ermächtigt, zur Durchführung des Verfahrens einen Rechtsanwalt namens und auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beauftragen."