Stolperfalle Hausgeldklage / 3.1 Bestellung ohne Verwaltervertrag

Zunächst einmal ist der Beschluss über die Bestellung des Verwalters zumindest anfechtbar, so nicht in der Eigentümerversammlung, in der der Verwalter bestellt wird, auch eine Beschlussfassung über den Verwaltervertrag erfolgt (LG Stuttgart, Beschluss v. 23.10.2017, 19 OH 7/17). Eines einheitlichen Beschlusses bedarf es zwar nicht, er ist allerdings empfehlenswert. Mangels Anfechtung wird der Bestellungsbeschluss jedoch bestandskräftig, auch wenn kein Verwaltervertrag beschlossen wurde. Existiert kein Verwaltervertrag, hat der Verwalter lediglich die ihm per Gesetz eingeräumten Rechte und Pflichten. Per Gesetz ist er lediglich zur Passivvertretung der Wohnungseigentümer und der Eigentümergemeinschaft berechtigt. Erhebt er also eine Hausgeldklage für die Gemeinschaft oder beauftragt er einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Hausgeldklage, ist diese bereits mangels Aktivlegitimation unzulässig. Dies stellt nicht nur eine Haftungsfalle für den Verwalter dar, sondern ggf. auch für den Rechtsanwalt. Ihm und dem Verwalter können jedenfalls die Verfahrenskosten als Gesamtschuldner auferlegt werden (AG Berlin-Mitte, Beschluss v. 28.5.2018, 26 C 13/18).