Eines der erklärten Hauptziele des Gesetzgebers war schon bei der Novellierung des Wohnungseigentumsrechts im Jahr 2007 die Erleichterung der Willensbildung der Wohnungseigentümer. Gemeint war damit insbesondere die Herbeiführung von Beschlüssen zur Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) sowie sonstigen baulichen Maßnahmen, die von einer überwiegenden Mehrheit der Wohnungseigentümer als ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechend angesehen werden, in der Praxis indes aufgrund der engen Kompetenzregelungen des bisherigen Rechts gegen den Widerstand einer Minderheit von Wohnungseigentümern kaum durchzusetzen waren.
4.1 Das Regelungskonzept des WEMoG
Im Zuge der Novellierung des WEG verblieb es inhaltlich bei den bisherigen Regelungen zur Vornahme von Maßnahmen der Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) gem. § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 WEG. Die Rechtsfigur der modernisierenden Instandsetzung war durch § 22 Abs. 3 WEG a. F. (2007) kodifiziert, ebenso als weitere Maßnahme die sog. Modernisierung gem. § 22 Abs. 2 WEG a. F. Das WEMoG kennt diese Unterscheidung nicht mehr. Es gibt nur noch die (modernisierende[1]) Erhaltung und die darüber hinaus gehende bauliche Veränderung gemäß den §§ 20, 21 WEG.
4.2 Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung
Um Maßnahmen der Erhaltung im Sinne von Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums gem. § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG handelt es sich bei allen Arbeiten, die als technisch notwendige Pflege-, Wartungs- und sonstige Maßnahmen zur Erhaltung eines ordnungsmäßigen Zustands bzw. zur Verhinderung einer Funktionsstörung oder Substanzbeeinträchtigung vorzunehmen sind.
Um eine Maßnahme der Erhaltung im weitergehenden Sinne der Instandsetzung handelt es sich bei allen technisch notwendigen Arbeiten zur Behebung eines bereits eingetretenen Substanzschadens oder einer Funktionsstörung.[1]
Zu berücksichtigen ist, dass somit vom Begriff der Erhaltung im Sinne der Instandhaltung und Instandsetzung grundsätzlich nur solche Maßnahmen gedeckt sind, die zur Verhinderung des Eintritts eines Schadens oder zur Behebung eines bereits eingetretenen bzw. bevorstehenden Schadens erforderlich sind, also grundsätzlich nur solche Maßnahmen umfasst werden, die eine Erhaltung oder Wiederherstellung des bestehenden "status quo ante" zum Ziel haben.[2] Dabei kann allerdings eine Erhaltung im Sinne einer Instandsetzung auch den kompletten Austausch eines defekten Bauteils durch ein neues Bauteil umfassen, sofern eine bloße Reparatur technisch oder wirtschaftlich nicht angezeigt ist.
Modernisierende Erhaltung
Weiter ist zu berücksichtigen, dass eine über eine bloße Reparatur hinausgehende Maßnahme, sofern diese aufgrund
- öffentlich-rechtlicher Vorschriften (z. B. Erfordernis der Einhaltung bestimmter Dämmwerte durch die Regelungen der EnEV bzw. des GEG, Rauchwarnmelderpflicht, TrinkwV),
- bautechnischer Erfordernisse (z. B. einschlägige DIN-Normen, Regeln der Technik, Herstellerrichtlinien etc.) oder
- sonstiger Umstände (z. B. keine Ersatzteile mehr lieferbar etc.)
zwingend durchzuführen ist, ebenso als modernisierende Erhaltung anzusehen ist.[3]
Errichtung und Betrieb eines Kaminofens
So sind etwa für die Errichtung und den Betrieb eines Kaminofens u. a. folgende Vorschriften zu beachten: Im Rahmen der Abnahme der Feuerungsanlage zur Erteilung des zum Betrieb notwendigen Feuerstättenbescheids durch den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger wird die bau-, brandschutz- und betriebsrechtliche Zulässigkeit des Kaminofens geprüft (Art. 40 BayBO, FeuV Bayern, § 14a SchfHwG, KÜO). Die EU-Ökodesign-Richtlinie (EU-Verordnung Nr. 2015/1185) regelt seit dem 1.1.2022 u. a. den erforderlichen Nutzungsgrad sowie strenge Emissionsgrenzwerte für Festbrennstoff-Heizgeräte bis 50 kW. Die 1. BImSchV (Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen) regelt zusätzliche Feinstaub- und Kohlenmonoxid-Grenzwerte sowie weitere Voraussetzungen für den Betrieb von Kaminöfen. Der Betreiber einer "handbeschickten Feuerungsanlage für feste Brennstoffe" muss sich innerhalb eines Jahres nach Errichtung oder Betreiberwechsel zur sachgerechten Bedienung, zur Lagerung sowie zum Umgang mit festen Brennstoffen von einem Schornsteinfeger beraten lassen (§ 4 Abs. 8 1. BImSchV).
Beschlussfassung
Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung sind gem. § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG mit der einfachen Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung zu beschließen und als Maßnahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums von der GdWE durchzuführen. Auf eine ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechende Beschlussfassung sowie Durchführung solcher Maßnahmen kann jeder Wohnungseigentümer gem. § 18 Abs. 2 WEG bestehen und gegebenenfalls die Beschlussersetzung bei Gericht gem. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG durchsetzen.[4] Der Anspruch auf ordnungsmäßige Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) des Gemeinschaftseigentums ist dabei unverjährbar.[5]
Dabei steht allerdings den zur Beschlussfassung berufenen Wohnungseigentümern ein weites Ent...
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