Teilungserklärung / Anmerkungen zur Muster-Teilungserklärung

Aufteilungsplan

• Zur näheren Beschreibung des Sonder- und des gemeinschaftlichen Eigentums, aber auch der Lage und des Umfangs etwaiger Sondernutzungsrechte, ist der Teilungserklärung nach § 7 Abs. 4 WEG der Aufteilungsplan beizufügen, auf den wegen des Gegenstands von Sonder- und gemeinschaftlichem Eigentum zu verweisen ist. Aus dem Aufteilungsplan ist die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum und der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich. Alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen. Dies gilt auch für Balkone, Spitzböden und Nebengelasse.
• Es ist nicht zwingend erforderlich, schon bei der Beglaubigung der Teilungserklärung den Aufteilungsplan als Anlage beizuheften. Vielmehr genügt es, dass der Aufteilungsplan bis zur Eintragung vorgelegt und die Zusammengehörigkeit von Aufteilungsplan und Eintragungsbewilligung verdeutlicht wird.

• Gibt es noch keinen Aufteilungsplan, kann die Teilungserklärung auch mit einem vorläufigen Aufteilungsplan versehen werden (s. auch nachstehend "Grundstückseigentümer"). Weicht der spätere Aufteilungsplan vom vorläufigen Aufteilungsplan ab, bedarf es einer Nachtragsurkunde. Die Grundbuchämter verlangen zum Teil bei späterer Vorlage des Aufteilungsplans eine "Identitätsbescheinigung".^[1] Mit dieser soll der Aufteiler bestätigen, dass sich vorläufiger Aufteilungsplan und Aufteilungsplan entsprechen. Stimmt der vorläufige Aufteilungsplan, auf dessen Grundlage die Teilungserklärung abgegeben wurde, nicht mit dem amtlichen Aufteilungsplan überein, kann dieser Mangel nicht durch eine Identitätserklärung des Notars behoben werden. Die Übereinstimmung hat das Grundbuchamt grundsätzlich selbst zu prüfen.

Genehmigungen

• Eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts ist nicht notwendig.^[2] Auch eine gerichtliche Genehmigung nach § 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB ist nicht notwendig.^[3]
• In Sonderfällen kann eine behördliche Genehmigung, etwa nach § 22 Abs. 1 Satz 1 BauGB, nach § 144 BauGB oder nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB i. V. m. § 1 UmwandV, erforderlich werden.

Grundstück

• Grundstück ist jeder gegen andere Teile räumlich abgegrenzte Teil der Erdoberfläche, der auf einem besonderen Grundbuchblatt unter einer besonderen Nummer im Verzeichnis der Grundstücke eingetragen ist.^[4]
• Ein Buchgrundstück kann aus einem oder aus mehreren Flurstücken bestehen. Das Flurstück ist ein katastermäßig vermessener und bezeichneter Teil der Erdoberfläche. Es genügt, wenn das aufzuteilende Grundstück bei Anlegung der Wohnungsgrundbücher ein selbstständiges (Grundbuch-)Grundstück wird.
• Wohnungseigentum kann nach § 1 Abs. 4 WEG nicht auf 2 Grundstücken im Rechtssinne begründet werden.^[5] Betrifft die Teilung mehrere Grundstücke, müssen diese nach § 1 Abs. 4 WEG vorher oder gemeinsam mit der Teilung^[6] gem. § 890 BGB zu einem Grundstück vereinigt werden.
• Das Grundstück, an dem Wohnungseigentum begründet werden soll, kann Hofgrundstück sein^[7], sofern der Alleineigentümer eine Einheit auf einen Dritten überträgt.^[8]
• § 8 WEG ist nicht, auch nicht entsprechend, auf den Fall anwendbar, dass nicht Grundstückseigentum in Miteigentumsanteile aufgespalten wird, sondern selbstständiges Gebäudeeigentum, das gem. Art. 233 §§ 2b, 4 und 8 EGBGB fortbesteht.^[9]

Grundstückseigentümer

• Grundstückseigentümer kann eine natürliche oder eine juristische Person sein. In Betracht kommt auch, dass eine Gemeinschaft zur gesamten Hand^[10], eine GbR, eine KG, OHG oder eine Bruchteilsgemeinschaft^[11] Grundstückseigentümer ist.
• Das Teilungsbegehren muss von allen Miteigentümern erklärt werden. § 8 WEG lässt nur die Teilung des Volleigentums, nicht die einzelner Miteigentumsanteile (§ 1008 BGB) zu. Dieses und die Kosten (Grunderwerbsteuer) macht den Weg über § 8 WEG für eine Gemeinschaft zur gesamten Hand nicht attraktiv.^[12]
• Der Aufteilende muss bei einer Begründung nach § 8 WEG noch nicht Eigentümer des Grundstücks sein. Es reicht, wenn er es zur Zeit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher – ggf. zeitgleich – wird. Vor einem Eigentumserwerb ist ein Vollzug der Teilungserklärung nicht möglich. Erfolgt in diesem Fall dennoch eine Teilungserklärung, geschieht das häufig vor dem Hintergrund eines "vorläufigen Aufteilungsplans" (der konkretisiert den Erwerbsgegenstand) und dem Wunsch des Aufteilers, so rasch wie möglich Erwerbsverträge zu schließen.

Feststellungen

In der Niederschrift soll gem. § 10 BeurkG die Person der Beteiligten so genau bezeichnet werden, dass Zweifel und Verwechslungen ausgeschlossen sind. Aus der Niederschrift soll sich ergeben, ob der Notar die Beteiligten kennt oder wie er sich Gewissheit über ihre Person verschafft hat. Kann sich der Notar diese Gewissheit nicht verschaffen, wird aber gleichwohl die Aufnahme der Niederschrift verlangt, so soll der Notar dies in der Niederschrift unter Anführung des Sachverhalts angeben.

Form

• Eine T...