Duplex- und Paletten-Stellplätze als Sondereigentum

Hintergrund: Palettenstellplätze 1996 zu Sondereigentum erklärt

In einer Teilungserklärung aus dem Jahr 1996 sind 18 Tiefgaragenstellplätze, die sich auf einem auf Laufschienen gelagerten, horizontal verschiebbaren Palettensystem befinden, dem Sondereigentum zugeordnet. Im Grundbuch sind sie jeweils als Sondereigentum gebucht.

Die Wohnungseigentümer meinen, die zwischenzeitlich sanierungsbedürftigen Palettenstellplätze seien abweichend von der Teilungserklärung niemals sondereigentumsfähig gewesen. Daher seien die Miteigentumsanteile, die mit dem Sondereigentum an den Palettenstellplätzen verbunden sein sollen, tatsächlich nur "isolierte Miteigentumsanteile". 

In einem Nachtrag zur Teilungserklärung haben die Eigentümer im Dezember 2019 vereinbart, die "isolierten Miteigentumsanteile" mit dem jeweiligen Wohnungseigentum des für den jeweiligen Stellplatz eingetragenen Teileigentümers zu vereinigen. Das Grundbuchamt lehnte es ab, dies im Grundbuch einzutragen, weil an den Stellplätzen entgegen der Auffassung der Eigentümer von Anfang an wirksam Sondereigentum begründet worden sei.

Entscheidung: Bewegliche Stellplätze können erst neuerdings Sondereigentum sein

Der BGH sieht dies anders. An den Stellplätzen ist kein Sondereigentum begründet worden.

Vor der WEG-Reform

Da die Teilungserklärung aus dem Jahr 1996 stammt, ist die Frage, ob an den Stellplätzen Sondereigentum begründet worden ist, nach der bis zur WEG-Reform 2020 geltenden Rechtslage zu beurteilen.

Gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG a. F. gelten Garagenstellplätze als sonderrechtsfähige abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Diese Fiktion bezieht sich nur auf die Abgeschlossenheit, nicht jedoch auf die Eigenschaft als Raum, wie der BGH nun klarstellt. Die Stellplätze können daher nur sondereigentumsfähig sein, wenn sie als Räume zu qualifizieren sind.

Ein Raum im Sinne des Gesetzes ist der lichte Raum in einem Gebäude vom Boden bis zur Decke. Da bei einer Doppelstockgarage der lichte Raum von beiden Parkplätzen gemeinsam genutzt wird, fehlt eine klare Trennung des Raumes zwischen Boden und Decke. Dasselbe gilt bei Stellplätzen auf Parkpaletten. Weil diese verschiebbar sind, fehlt es an der erforderlichen räumlichen Festlegung.

Da weder einzelne Stellplätze in Doppelparkern noch solche auf verschiebbaren Paletten nach dem bis zur WEG-Reform geltenden Recht als Räume zu qualifizieren sind, konnte an ihnen nach der alten Rechtslage kein Sondereigentum begründet werden. Gleichwohl vorgenommene Zuordnungen zum Sondereigentum sind unwirksam.

Seit der WEG-Reform

Durch die WEG-Reform, die zum 1.12.2020 in Kraft getreten ist, hat sich die Rechtslage geändert. Stellplätze gelten gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG nunmehr als Räume. Somit kann jetzt auch an den einzelnen Stellplätzen in Doppelstockgaragen Sondereigentum begründet werden. Stellplätze auf Parkpaletten sind jedenfalls dann sondereigentumsfähig, wenn ein bestimmter Palettenstellplatz zum alleinigen Gebrauch fest zugewiesen wird. Da die WEG-Reform keine rückwirkende Geltung der neuen Regelungen zur Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen vorsieht, bleiben vor der WEG-Reform vorgenommene Zuordnungen zum Sondereigentum unwirksam. Eine wirksame Zuordnung einzelner Duplex- oder Palettenstellplätze erfordert eine Änderung der Teilungserklärung.

Ausdrücklich offen ließ der BGH die Frage, wie es sich bei automatisierten Parkvorrichtungen verhält, die mehreren Benutzern zur Verfügung steht und Stellplätze nach Verfügbarkeit bietet.

(BGH, Beschluss v. 7.3.2024, V ZB 46/23)

Hinweis: An einer Doppelstockgarage als Ganzes konnte auch schon vor der WEG-Reform Sondereigentum begründet werden, weil diese einen Raum bildet (hierzu BGH: Hebeanlage von Doppelparker kann Sondereigentum sein)

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