Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordn ... / 5.5.2 Rechte

Dr. Oliver Elzer

Die Wohnungseigentümer müssen zum Umfang des Gebrauchs nichts bestimmen.^{^[1]} Ohne besondere Abrede ist es dem Berechtigten erlaubt, das gemeinschaftliche Eigentum – soweit es seinem Sondernutzungsrecht unterliegt – nach seinem Belieben zu gebrauchen. Die Grenze bildet § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Die Wohnungseigentümer können allerdings Regelungen zum Gebrauch vereinbaren.^{^[2]} Hat der Raum oder die Fläche, an der ein Sondernutzungsrecht besteht, einen "Gebrauchsnamen", wird hierin i. d. R. eine solche Vereinbarung gesehen: nicht jeder denkbare Gebrauch soll also erlaubt sein, sondern nur ein Gebrauch, der dem "Namen" entspricht.

Bauliche Veränderung

Zu baulichen Veränderungen ist der Sondernutzungsberechtigte befugt, wenn die anderen Wohnungseigentümer der konkreten Veränderung zustimmen.^{^[3]} Die Zustimmung kann im Wege des Beschlusses oder durch eine Vereinbarung erteilt werden.^{^[4]} Eine Zustimmungsvereinbarung soll "als bereits erteilt" gelten, "soweit bauliche Veränderungen Eingang in die Beschreibung des Sondernutzungsrechts gefunden haben" oder wenn sie nach dem "Inhalt des jeweiligen Sondernutzungsrechts üblicherweise vorgenommen werden und der Wohnungseigentumsanlage dadurch kein anderes Gepräge verleihen".^{^[5]}

Vermietung und Verpachtung

Die sonstigen Nutzungen der einem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen sollen allein dem Berechtigten zustehen.^{^[6]} Dieser kann die seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen und Räume daher insbesondere – auch isoliert – vermieten^{^[7]}, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen. Die Wohnungseigentümer können aber etwas anderes vereinbaren.

Belastung

Ein Sondernutzungsrecht ist grundsätzlich nicht selbstständig belastbar.^{^[8]} Ausübungsbereich einer Grunddienstbarkeit kann nach h. M. indes eine Sondernutzungsfläche sein, die einem belasteten Wohnungseigentum zugeordnet ist. Die Sondernutzungsfläche soll sogar den alleinigen Ausübungsbereich darstellen können.^{^[9]}

Eigentumsrechte

Das Sondernutzungsrecht genießt nach h. M. einen eigentumsrechtlichen Schutz. Der Berechtigte kann daher entsprechend § 985 BGB z. B. Herausgabe der seinem Recht unterliegenden Flächen verlangen.^{^[10]} Jedenfalls bei verdinglichten Sondernutzungsrechten ist gegenüber einem anderen Wohnungseigentümer ungeachtet § 9a Abs. 2 WEG sogar § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB (Ausgleich in Geld für eine zu duldende Zuführung unwägbarer Stoffe) analog anwendbar.^{^[11]} Der Berechtigte kann ferner auch ungeachtet § 9a Abs. 2 WEG nach §§ 1004, 1011 BGB Störungs-Unterlassung verlangen oder Beseitigung bereits erfolgter Störungen^{^[12]}, beispielsweise eigenmächtiger Anpflanzungen^{^[13]} oder unberechtigten Parkens.^{^[14]} Ferner hat der Berechtigte Besitzschutz- und Abwehransprüche wegen verbotener Eigenmacht. Im Übrigen bleiben die Verwaltungsrechte bei den Miteigentümern^{^[15]}, sofern nichts anderes vereinbart ist.