Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordn ... / 6 Änderung/Ergänzung von Einräumungsvertrag/Teilungserklärung

6.1 Überblick

Die Teilungserklärung oder der Teilungsvertrag können geändert werden.^[1] In der Praxis kommt es z. B. vor, dass der aufteilende Eigentümer das Gebäude anders als ursprünglich vorgesehen errichtet hat. Dies ist häufig die Folge der Sonderwünsche der Erwerber. Vor allem die wirtschaftlich untergeordneten Kellerräume werden nicht selten anders als in Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgewiesen errichtet.

Daneben gibt es im Zeitpunkt der Teilung bereits geplante, jedoch erst für die Zeit nach Vollzug der Teilung im Grundbuch vorgesehene bzw. vorbehaltene Änderungen der zunächst vollzogenen Teilung. Hierzu gehört, dass einerseits im Zeitpunkt der Teilung die baurechtlichen Voraussetzungen für die Schaffung von Wohnraum, insbesondere bei unausgebautem Dachraum (zum Beispiel 2. Fluchtweg oder ausreichende Lichtöffnungen), noch nicht vorhanden sind und der aufteilende Eigentümer auch gar nicht beabsichtigt, Wohnraum hieran zu schaffen. Andererseits möchte er potenziellen Käufern einen Umbau und auch die Umwandlung der unausgebauten Dachräume in Wohnungen ermöglichen, ohne ein zu enges Konzept vorzugeben. Daneben kommt es vor, dass Wohnungseigentümer einzelne im Sondereigentum stehende Räume anderen Wohnungen zuordnen wollen, z. B. beim Tausch oder Verkauf einzelner Räume, nicht jedoch des gesamten Wohnungseigentums.

Die nachfolgenden Kapitel erläutern mögliche Änderungen und deren grundbuchrechtliche Behandlung.

Änderung der sachenrechtlichen Aufteilung

[1] Siehe auch Elzer, NotBZ 2018, 11, 12.

6.2 Teilungserklärung

Der aufteilende Eigentümer kann seine Erklärung nach § 8 Abs. 1 WEG durch eine einseitige Verfügung ohne Beteiligung der von ihm Erwerbenden allein ändern, solange keine Auflassungsvormerkung zugunsten eines Erwerbers eingetragen worden ist (siehe Kap. B.I.1.2.1).^[1]

Schuldrechtlich bedarf er zwar bereits zu diesem Zeitpunkt der Zustimmung der Erwerber, weil mit der Änderung der Teilungserklärung zugleich die in den Kaufverträgen vereinbarten Leistungsinhalte geändert werden.^[2] Weder diese schuldrechtliche Bindung noch die Entstehung der GdWE hindern ihn aber, auf sein Alleineigentum einzuwirken. Ab dem Zeitpunkt, in dem für einen Erwerber eine Vormerkung eingetragen worden ist, ändert sich hieran grundsätzlich nichts. Für eine Änderung ist dann aber auch die Zustimmung des Vormerkungsberechtigten erforderlich, wobei insoweit §§ 876, 877 BGB entsprechend anzuwenden sind.^[3]

Nach dem grundbuchmäßigen Vollzug der Teilungserklärung wird entweder

• gemeinschaftliches in Sondereigentum umgewandelt oder
• werden die Miteigentumsanteile verändert oder
• es wird Sondereigentum neu zugeteilt oder
• es gibt eine Kombination dieser sachenrechtlichen Vorgänge.

[1] BGH, Beschluss v. 19.9.2019, V ZB 119/18, NJW 2020, 610 Rn. 12; BGH, Urteil v. 21.10.2016, V ZR 78/16, NotBZ 2017, 303 Rn. 25.

[2] BGH, Beschluss v. 19.9.2019, V ZB 119/18, NJW 2020, 610 Rn. 12; BGH, Urteil v. 21.10.2016, V ZR 78/16, NotBZ 2017, 303 Rn. 25.

[3] BGH, Beschluss v. 19.9.2019, V ZB 119/18, NJW 2020, 610 Rn. 12; BGH 21.10.2016, V ZR 78/16, NotBZ 2017, 303 Rn. 25.

6.3 Teilungsvertrag

Bis zum grundbuchmäßigen Vollzug des Teilungsvertrags können die Miteigentümer den Teilungsvertrag durch eine darauf gerichtete gemeinsame Abrede ändern. Nach dem grundbuchmäßigen Vollzug des Teilungsvertrags wird entweder gemeinschaftliches in Sondereigentum umgewandelt oder werden die Miteigentumsanteile verändert oder es wird Sondereigentum neu zugeteilt oder es gibt eine Kombination dieser sachenrechtlichen Vorgänge.

6.4 Umwandlung von gemeinschaftlichem in Sondereigentum (oder umgekehrt)

6.4.1 Überblick

Durch rein tatsächliche Handlungen kann der Gegenstand des Sondereigentums und/oder des gemeinschaftlichen Eigentums nicht geändert werden. So wird durch eine bauliche Einbeziehung gemeinschaftlichen Eigentums, zum Beispiel eines Treppenabsatzes, in den Bereich des Sondereigentums das gemeinschaftliche Eigentum nicht zu Sondereigentum.^[1] Beschlüsse, welche die bauliche Einbeziehung gestatten, führen ebenfalls nicht zur Entstehung von Sondereigentum. Sofern durch einen Beschluss beabsichtigt ist, an der einbezogenen Fläche Sondereigentum zu verschaffen, wäre dieser sogar nichtig.^[2]

Die Umwandlung gemeinschaftlichen Eigentums in Sondereigentum oder von Sonder- in gemeinschaftliches Eigentum betrifft also das im Grundbuch verlautbarte sachenrechtliche Grundverhältnis der Wohnungseigentümer^[3] und bedarf mithin der Einigung sämtlicher Wohnungs- als Miteigentümer nach § 4 Abs. 1 WEG in der Form des § 925 Abs. 1 BGB (§ 4 Abs. 2 Satz 1 WEG).^[4]

Die in der Praxis vereinzelt dem Verwalter erteilten und in älteren Gemeinschaftsordnungen anzutreffenden Vollmachten sind unwirksam. Eine Möglichkeit für eine Umwandlung ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer besteht allerdings in der Aufnahme entsprechender Vollmachten in den Erwerberverträgen.

[1] BayObLG, Beschluss v. 21.10.1993, 2Z BR 103/93, NJW-RR 1994, 338; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 24.8.1994, 3 Wx 254/94, NJW-RR 1995, 528.

[2] BGH, Urteil v. 11.5.2012, V ZR 189/11, NJW-RR 2012, 1036 Rn. 13.

[3] KG Berlin, Beschluss v. 16.9.1998, 24 W 888...