Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan

Leitsatz

1. Bei Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan kann kein Sondereigentum (hier: Garagenteileigentum) begründet werden
2. Auch keine Umdeutung in Sondernutzungsrecht

Normenkette

§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG

Kommentar

1. Wird in einer Teilungserklärung das Sondereigentum als "Pkw-Garage (Einstellplatz)" beschrieben und sind in dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan die betreffenden Garagengebäude zwar eingezeichnet, jedoch handschriftlich gestrichen und mit dem Vermerk versehen "Stellplätze keine Garagen", so besteht ein unauflösbarer Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan, welcher der Entstehung von Sondereigentum entgegensteht. Hier verbleibt es nach der Regelung des § 5 Abs. 1 WEG bei der Entstehung von Gemeinschaftseigentum (BGH, NJW 1995, 2581). Sondereigentum kann auch an einer nicht bebauten Grundstücksfläche nicht bestellt werden (OLG Hamm v. 26.1.1998, 15 W 502/97, NZM 1998, 267).
2. Eine Regelung in der Teilungserklärung kann hier auch nicht in eine andere Vereinbarung gem. § 140 BGBumgedeutet werden. Eine Umdeutung unterliegt hier denselben Grenzen wie die Auslegung der Teilungserklärung. Der Wille, anstelle der unwirksamen Regelung eine andere wirksame Regelung treffen zu wollen, muss also bereits für den unbefangenen Betrachter unmittelbar aus dem Zusammenhang der getroffenen Regelung erkennbar sein. Umstände außerhalb der Urkunde, insbesondere subjektive Vorstellungen des teilenden Eigentümers, die nicht aus der Urkunde selbst heraus erkennbar sind, müssen deshalb unberücksichtigt bleiben (OLG Hamm v. 30.5.1996, 15 W 412/95, FGPrax 1996, 176). Nach h.R.M. kann Gegenstand einer in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelung auch nicht die dingliche Grundstruktur der Gemeinschaft, sondern lediglich das darauf aufbauende Gemeinschaftsverhältnis der Eigentümer sein. Ein teilender Eigentümer kann sich daher nicht vorbehalten, nachträglich eine Änderung der dinglichen Grundstruktur der Gemeinschaft herbeizuführen (BayObLG v. 5.1.2000, 2Z BR 163/99, FGPrax 2000, 60). Damit ist im Ergebnis auch die Umdeutung von nicht entstandenem Sondereigentum in die Einräumung eines Sondernutzungsrechts nicht möglich, da dies auf die Annahme eines isolierten, nicht mit Sondereigentum verbundenen Sondernutzungsrechts hinausliefe, was mit einem solchen Inhalt auch materiell-rechtlich nicht wirksam begründet werden kann. Sollen Miteigentümer vom Mitgebrauch (§ 13 Abs. 2 WEG) eines Teils des Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen werden und soll insoweit einem Miteigentümer ein Teil des Gemeinschaftseigentums zur Alleinnutzung zugewiesen werden, kann dies nur im Rahmen einer Vereinbarung als Regelung des Gemeinschaftsverhältnisses begründet werden. Ein Sondernutzungsrecht muss auch mit einem Sondereigentum verbunden sein. Eine entsprechende Umdeutung muss daran scheitern, dass eine solche Regelung auch nicht in der vorliegenden Teilungserklärung in einer dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgebot genügenden Weise zum Ausdruck gekommen ist. Vorliegend war eine solche Verbindung nicht erkennbar. Schuldrechtliche Absprachen erzeugen auch keine Wirkung für Rechtsnachfolger.
3. Sollen Garagen auf besagter Fläche errichtet werden, handelt es sich auch um nachteilige bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die hier der Zustimmung der restlichen, nachteilig betroffenen Eigentümer bedürfen.

Link zur Entscheidung

OLG Hamm, Beschluss vom 22.05.2003, 15 W 98/03, DWE 3/2003, 104