Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordn ... / 6.4 Umwandlung von gemeinschaftlichem in Sondereigentum (oder umgekehrt)

6.4.1 Überblick

Durch rein tatsächliche Handlungen kann der Gegenstand des Sondereigentums und/oder des gemeinschaftlichen Eigentums nicht geändert werden. So wird durch eine bauliche Einbeziehung gemeinschaftlichen Eigentums, zum Beispiel eines Treppenabsatzes, in den Bereich des Sondereigentums das gemeinschaftliche Eigentum nicht zu Sondereigentum.^[1] Beschlüsse, welche die bauliche Einbeziehung gestatten, führen ebenfalls nicht zur Entstehung von Sondereigentum. Sofern durch einen Beschluss beabsichtigt ist, an der einbezogenen Fläche Sondereigentum zu verschaffen, wäre dieser sogar nichtig.^[2]

Die Umwandlung gemeinschaftlichen Eigentums in Sondereigentum oder von Sonder- in gemeinschaftliches Eigentum betrifft also das im Grundbuch verlautbarte sachenrechtliche Grundverhältnis der Wohnungseigentümer^[3] und bedarf mithin der Einigung sämtlicher Wohnungs- als Miteigentümer nach § 4 Abs. 1 WEG in der Form des § 925 Abs. 1 BGB (§ 4 Abs. 2 Satz 1 WEG).^[4]

Die in der Praxis vereinzelt dem Verwalter erteilten und in älteren Gemeinschaftsordnungen anzutreffenden Vollmachten sind unwirksam. Eine Möglichkeit für eine Umwandlung ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer besteht allerdings in der Aufnahme entsprechender Vollmachten in den Erwerberverträgen.

[1] BayObLG, Beschluss v. 21.10.1993, 2Z BR 103/93, NJW-RR 1994, 338; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 24.8.1994, 3 Wx 254/94, NJW-RR 1995, 528.

[2] BGH, Urteil v. 11.5.2012, V ZR 189/11, NJW-RR 2012, 1036 Rn. 13.

[3] KG Berlin, Beschluss v. 16.9.1998, 24 W 8886/97, NZM 1999, 258, 259.

[4] BayObLG, Beschluss v. 24.7.1997, 2Z BR 49/97, DNotZ 1998, 379, 383; KG Berlin, Beschluss v. 16.9.1998, 24 W 8886/97, NZM 1999, 258, 259.

6.4.2 Grundbuchamt

Vorlage eines neuen Aufteilungsplans

Für das Verfahren beim Grundbuchamt gilt das in Kap. B.I.1.2.4 Ausgeführte entsprechend. Für die Eintragung muss grundsätzlich ein neuer Aufteilungsplan vorgelegt werden. Eine Ausnahme soll gelten, wenn durch die textliche Beschreibung der Änderung in der Eintragungsbewilligung unter Berücksichtigung des vorhandenen Aufteilungsplans der Umfang und das Ausmaß des geänderten Gegenstands von Sondereigentum eindeutig festgelegt werden.^[1]

Vorlage einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung

Ferner bedarf es grundsätzlich einer neuen Abgeschlossenheitsbescheinigung. Eine Ausnahme gilt hier, wenn das Sondereigentum an einem Nebenraum, die Erstreckung des Sondereigentums auf Teile des Grundstücks oder das einem Miteigentumsanteil zugeordnete Sondereigentum insgesamt unter Auflösung des Anteils aufgehoben wird.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Bei der Umwandlung handelt es sich um echte Eigentumsübertragungen, die als solche grunderwerbsteuerpflichtig sind. Der Notar ist daher gehalten, seiner Anzeigepflicht gem. § 18 GrEStG nachzukommen. Die Umwandlung im Grundbuch kann erst erfolgen, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung wegen der Grunderwerbsteuer vorliegt. Soweit es sich um die Bereinigung einer kleineren Abweichung zwischen Aufteilungsplan und baulicher Realität handelt, wird der Übertragungsvorgang häufig unter die Bagatellgrenze des § 3 Nr. 1 GrEStG fallen.^[2]

Evtl. Erhaltungssatzung beachten

In zunehmendem Maße ist ein etwaiges Genehmigungserfordernis gem. § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB in Erhaltungsgebieten zu beachten, da es sich bei der Umwandlung um die Begründung von (neuem) Wohnungs- oder Teileigentum handelt (siehe auch Kap. B.I.1.2.4.4).^[3]

[1] BayObLG, Beschluss v. 9.12.1997, 2Z BR 157/97, BayObLGZ 1997, 347.

[2] Derzeit beträgt die Bagatellgrenze 2.500 EUR.

[3] OLG München, Beschluss v. 26.8.2015, 34 Wx 188/15, NJW-RR 2016, 137.