Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordn ... / 6.6 Unterteilung eines Wohnungseigentums

Bei größeren Wohnungen ergibt sich zuweilen der Wunsch, das Wohnungseigentumsrecht zu unterteilen und 2 rechtlich selbstständige Wohnungseigentumsrechte zu schaffen. Daneben kann vor allem bei unausgebauten Dachgeschossen eine spätere Unterteilung sogar planmäßig vorgesehen sein. Denn auf diese Weise kann der aufteilende Eigentümer einem Interessenten nicht nur die Gestaltung einer konkreten Einheit im Dachgeschoss, sondern auch die Frage überlassen, wie viele Wohnungen es im Dachgeschoss geben soll. Diese Unterteilung ist rechtlich möglich. Jeder Wohnungseigentümer ist nach h. M. berechtigt, sein Wohnungs- oder Teileigentum zu unterteilen.^[1] Die gleichzeitige Veräußerung (Eigentümerwechsel) des Wohnungseigentumsrechts ist nicht erforderlich.

Voraussetzung für die Unterteilung ist die Komplettaufteilung des Wohnungseigentumsrechts. Es muss also für jeden Raum und jeden Miteigentumsanteil klar sein, wohin er gehört.^[2] Wird ein Raum vergessen, ist die gesamte Unterteilung unwirksam.^[3] Im Rahmen der einseitigen Unterteilung kann kein Sondereigentum an Räumen zu gemeinschaftlichem Eigentum oder gemeinschaftliches Eigentum zu Sondereigentum umgewandelt werden.^[4]

Neuer Aufteilungsplan und neue Abgeschlossenheitsbescheinigung

Zur Unterteilung bedarf es eines neuen Aufteilungsplans und der dazugehörigen Abgeschlossenheitsbescheinigung, wobei sich der Aufteilungsplan auf die zu unterteilenden Räume beschränken kann.

Mitwirkung der Wohnungseigentümer

Die Wohnungseigentümer müssen und können an einer Unterteilung nicht mitwirken^[5], solange das gemeinschaftliche Eigentum nicht einbezogen oder Sondereigentum in gemeinschaftliches Eigentum umgewandelt werden muss, z. B. der gemeinsame Eingangsflur der neuen Wohnungen.

Die dinglich Berechtigten am zu unterteilenden Wohnungs- oder Teileigentum müssen nicht zustimmen, denn deren Rechte setzen sich an den neuen Sondereigentumseinheiten als Gesamtrechte (Grundpfandrechte, Reallasten) und teilweise als Einzelrechte (Vorkaufsrechte, Nießbrauch, Dienstbarkeiten) fort.^[6] Wenn ein Ausübungsbereich bestimmt ist, kann eine der neuen "Einheiten" nach § 1026 BGB von einer Belastung kraft Gesetzes allerdings frei werden. Der unterteilende Wohnungseigentümer ist ohne eine Vollmacht nicht berechtigt, Teileigentum in Wohnungseigentum (oder umgekehrt) umzuwidmen.^[7] Diese Befugnis kann man aber vereinbaren.

Die Genehmigungspflicht des § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB (siehe Kap. B.I.1.2.4.4) erfasst unstreitig auch Unterteilungen. Denn nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB kommt es nur auf die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum an – nicht auf die erstmalige Schaffung von Sondereigentum. Auch die Unterteilung ist aber die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum.^[8] Entsprechendes dürfte für die Genehmigungspflicht nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB gelten.

Stimmrecht

Eine Unterteilung kann sich auf das Stimmrecht auswirken. Ob es so ist, ist auch danach zu beantworten, ob die Wohnungseigentümer das gesetzliche Kopfstimmrecht abbedungen haben und ob in der Gemeinschaftsordnung bereits eine abweichende Vereinbarung zum Stimmrecht nach Unterteilung getroffen wurde.^[9]

Übersicht: Stimmrechte

• Gilt das Kopfstimmrecht, erfährt die ursprüngliche Stimmenzahl durch eine Unterteilung keine Änderung.^[10] Das bereits bestehende Stimmrecht ist wegen der Selbstständigkeit der neu geschaffenen Einheiten von deren Erwerbern nach Bruchteilen auszuüben.
• Gilt das Objektstimmrecht, erfährt die ursprüngliche Stimmenzahl durch eine Unterteilung keine Änderung.^[11] Das bereits bestehende Stimmrecht ist wegen der Selbstständigkeit der neu geschaffenen Einheiten von deren Erwerbern nach Bruchteilen auszuüben.^[12]
• Gilt das Wertstimmrecht, entfallen auf die beiden neuen Wohnungseigentumsrechte jeweils Stimmen in der Größe des jeweiligen Miteigentumsanteils.

[1] Vgl. nur BGH, Beschluss v. 7.10.2004, V ZB 22/04, ZMR 2004, 834; BGH, Urteil v. 5.10.1998, II ZR 182/97, NJW 1998, 3711.

[2] BayObLG, Beschluss v. 7.12.1995, 2Z BR 90/95, ZMR 1996, 285; Hügel/Elzer, WEG § 8 Rn. 42.

[3] BayObLG, Beschluss v. 10.11.1987, BReg. 2 Z 75/86, DNotZ 1988, 316, 318; OLG München, Beschluss v. 3.4.2007, 32 Wx 33/07, DNotZ 2007, 946.

[4] Hügel/Elzer, WEG § 8 Rn. 43.

[5] BGH, Urteil v. 27.4.2012, V ZR 211/11, NJW 2012, 2434 Rn. 8; BGH, Beschluss v. 17.1.1968, V ZB 9/67, NJW 1968, 499.

[6] BGH, Beschluss v. 17.1.1968, V ZB 9/67, NJW 1968, 499.

[7] BGH, Beschluss v. 4.12.2014, V ZB 7/13, DNotZ 2015, 362; OLG Frankfurt a. M., Beschluss v. 31.7.2014, 20 W 111/14, ZWE 2015, 320.

[8] OLG München, Beschluss v. 26.8.2015, 34 Wx 188/15, NJW-RR 2016, 137 Rn. 18.

[9] BayObLG, Beschluss v. 17.1.1991, BReg. 2 Z 161/90, NJW-RR 1991, 910; OLG Hamm, Beschluss v. 12.3.2002, 15 W 358/01, ZMR 2002, 859.

[10] BGH, Urteil v. 27.4.2012, V ZR 211/11, NJW 2012, 2434 Rn. 7 ff.

[11] BGH, Urteil v. 27.4.2012, V ZR 211/11, NJW 2012, 2434 Rn. 8.

[12] BGH, Urteil v. 27.4.2012, V ZR 211/11, NJW 2012, 2434 Rn. 8.