Terrasse: Ist sie sondereigentumsfähig? / 4 Die Entscheidung

Das OLG teilt die Ansicht des Grundbuchamts! Die Terrasse sei nicht sondereigentumsfähig. Es entspreche der wohl überwiegenden Meinung, dass ebenerdige Terrassen nicht sondereigentumsfähig sind, weil sie keine Räume seien (Hinweis u. a. auf Hügel/Elzer, WEG, 2. Auflage, § 5 Rz. 40 "Terrasse"). Terrassen seien schon vom Wortsinn her weder "Räume", noch zu einem Raum gehörende Bestandteile eines Gebäudes. Ihnen fehle auch die Qualität eines Raums, Schutz vor äußeren Einwirkungen und Schutz der Privatsphäre zu bieten. Sie könnten auch nicht verändert werden, ohne dass die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert werde. Dies gelte auch dann, wenn sich, wie hier, die Terrasse auf der straßenabgewandten Seite des Hauses befinde. Allerdings werde auch argumentiert, eine Terrasse sei (nur) deshalb nicht sondereigentumsfähig, weil ihr eine körperliche Begrenzung oder Höhenabgrenzung fehle, sie nicht "seitlich verschlossen" sei. Dies impliziere, dass bei Schaffung einer derartigen Begrenzung Sondereigentumsfähigkeit herbeigeführt werden könnte, wobei offenbleibe, welche genauen Anforderungen an die Begrenzung zu stellen wären. Nicht ausreichend wäre auch danach jedenfalls die rein optische Begrenzung durch die gedachte Verlängerung der Hauswände oder die Bodenplatten. Nach Ansicht des Senats müssten solche Abgrenzungen, um der Terrasse Raumqualität zusprechen zu können, die oben genannten Funktionen erfüllen können, nämlich Schutz vor äußeren Einwirkungen und Schutz der Privatsphäre zu bieten. Dafür genüge ein bloßer Betretensschutz durch einen einfachen Holzzaun nicht. Überdies könnte ein solcher Zaun auch jederzeit ohne größeren Aufwand wieder entfernt werden, was der begrifflich auf Dauer angelegten Qualifikation als Raum widerspräche. Der Wetterschutz stelle nicht einmal einen Betretensschutz dar.

Hinweis

1. In einem Teilungsvertrag oder einer Teilungserklärung kann nur an einem Raum Sondereigentum begründet werden. Eine Möglichkeit, wesentliche Gebäudebestandteile oder Flächen zum Sondereigentum zu erklären, besteht nicht. Das WEMoG hat hieran nichts geändert. Zwar erlaubt jetzt § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG an Stellplätzen Sondereigentum zu begründen. Das Gesetz fingiert für Stellplätze aber, dass sie "Raum" sind und hält damit formal am System fest. Anders ist es auch nicht nach § 3 Abs. 2 WEG. Diese Bestimmung erlaubt es nur, Sondereigentum an einem Raum auf Flächen, etwa eine Terrasse oder einen Garten, zu erstrecken (aus diesem Grund wird mittlerweile für diese Flächen von "Annexeigentum" gesprochen). Da die Terrasse und der Garten kein Raum sind, kann an ihnen aber originär kein Sondereigentum begründet werden.
2. Der vorgestellte Fall ist ein "Altfall". Seit dem 1.12.2020 ist es vorstellbar, dass die Notare vermehrt von der Möglichkeit Gebrauch machen werden, das Sondereigentum beispielsweise an der Erdgeschosswohnung auf die vorliegende Terrasse zu erstrecken. Dann stünde die Terrasse im Sondereigentum. Das wirkt sich u. a. auf die Frage aus, wer dieses Bauteil verwalten darf und wer die Kosten seiner Erhaltung trägt.

Hinweis

Hinweis: Flächen- und Annexeigentum

1. Das WEG fingiert seit dem 1.12.2020 in § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG für jeden Stellplatz, dass er ein Raum ist. Um welche Flächen es sich genau handelt, muss nach § 3 Abs. 3 WEG nicht mehr – wie nach § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG a. F. – durch "dauerhafte Markierungen ersichtlich", sondern durch Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sein. Mit § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG ist es jetzt also möglich, Sondereigentum nicht nur – wie bislang – an Garagenstellplätzen zu begründen. Möglich ist es vielmehr auch, Sondereigentum an Stellplätzen in einem Mehrfachparker, an Stellplätzen auf dem Garagendach oder auch an Außenstellplätzen zu begründen.
2. Nach § 3 Abs. 2 WEG kann das Sondereigentum jetzt ferner auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache. Auf diese Weise sollen mit der Zuweisung von Sondernutzungsrechten verbundene behauptete Rechtsunsicherheiten, z. B. für Terrassen und Gärten, bekämpft werden. Da es sich um Eigentum handelt, gilt § 905 BGB. Das Recht des Eigentümers erstreckt sich daher auf den Raum über der Oberfläche und auf den Erdkörper unter der Oberfläche. "Erstrecken" meint, dass vom Notar im Teilungsvertrag oder in der Teilungserklärung eine außerhalb des Gebäudes liegende Fläche als ein Teil eines Sondereigentums zunächst wörtlich beschrieben wird. Um welche Flächen es sich nach Lage und Größe genau handelt, muss nach § 3 Abs. 3 WEG durch präzise Maßangaben im Aufteilungsplan bestimmt sein. Ohne diese kann Sondereigentum nicht entstehen. Für den Gegenstand des Sondereigentums gilt – soweit nicht § 5 Abs. 2 WEG greift, z. B. für im Boden verlegte Versorgungsleitungen – nach § 5 Abs. 1 Satz 2 WEG der § 94 BGB entsprechend. Damit sind auch die Sachen Gegenstand des Sondereigentums, die mit dem Teil des Grundstücks fest verbund...