Textform / 1 Mietrechtlicher Anwendungsbereich

Das Mietrecht knüpft in verschiedenen Regelungen an die allgemeine Textform des § 126b BGB an und verzichtet in diesen Fällen zur Vereinfachung des Rechtsverkehrs auf die strengere Schriftform, wenn eine besondere Beweis- und Warnfunktion nicht von wesentlicher Bedeutung ist. Vielmehr steht in diesen Fällen regelmäßig die Mitteilung eines bestimmten Sachverhalts im Fokus, der ggf. eine rechtliche Reaktion erfordert.^[1]

[1] Vgl. zu diesem Sinn und Zweck der Textform BGH, Urteil v. 11.3.2021, III ZR 96/20, NJW-RR 2021, 839, 843.

1.1 Modernisierungsankündigung

So muss die Modernisierungsankündigung gem. § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB den Anforderungen der Textform gem. § 126b BGB genügen. Nach dem Wortlaut der Norm bezieht sich das Textformerfordernis auf sämtliche Informationen^[1], die inhaltlich an die Modernisierungsankündigung gefordert werden. Aus dem Sinn und Zweck der Modernisierungsankündigung^[2] wird weiter gefolgert, dass die notwendigen Angaben in einer Erklärung enthalten sein müssen. Denn eine sukzessive Übermittlung von Informationen lässt den Mieter im Unklaren und steht damit einer sachgerechten Beurteilung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahme insbesondere im Hinblick auf die Duldungspflicht des Mieters, seine etwaigen Härteeinwände und seiner vertragsrechtlichen Reaktion entgegen.^[3]

[1] Dies betrifft die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB), den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB), die zu erwartende Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB), die Form und die Frist des Härteeinwands durch den Mieter (§ 555c Abs. 2 BGB) sowie die Bezugnahme auf anerkannte Pauschalwerte bei einer energetischen oder heizungsanlagenbezogenen Modernisierung (§ 555c Abs. 3 BGB).

[2] Vgl. hierzu nur BT-Drucks. 14/4553, S. 36 f.

[3] Vgl. etwa MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl. 2023, § 555c Rnr. 5; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, 16. Aufl. 2024, § 555c Rnr. 9.

1.2 Änderung des Abrechnungsmaßstabs bei den Betriebskosten

Für die einseitige Erklärung der Änderung des Abrechnungsmaßstabs bei den Betriebskosten durch den Vermieter von Wohnraum bedarf es gem. § 556a Abs. 2 BGB der Textform nach § 126b BGB. Das Textformerfordernis erstreckt sich auch in diesem Fall auf den gesamten notwendigen Inhalt der Änderungserklärung.^[1] Da eine Erklärung i. S. d. § 556a Abs. 2 BGB dem Vermieter ein Gestaltungsrecht gewährt, bei dessen Ausübung der Vermieter einseitig einen bestehenden Mietvertrag inhaltlich ändert,^[2] stellt sich die Frage nach der Wirkung von formularmäßigen Schriftformklauseln in Mietverträgen, nach denen inhaltliche Änderungen eines bestehenden Vertrags der Schriftform bedürfen, auf das gesetzliche Textformerfordernis. In diesem Zusammenhang ist jedoch zu berücksichtigen, dass formularmäßige Schriftformklauseln in Mietverträgen regelmäßig gegen die Maßstäbe des § 307 Abs. 2 Nr. 1 i. V. m. § 305b BGB verstoßen und daher unwirksam sind,^[3] sodass das klauselmäßige Schriftformerfordernis das Textformerfordernis aus § 556a Abs. 2 BGB nicht verdrängt.

[1] Zum notwendigen Inhalt einer Änderungserklärung gehört nach § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB die konkrete Benennung der Betriebskostenpositionen, die verbrauchs- und verursachungsabhängig umgelegt werden sollen, die Mitteilung des Beginns der Änderung und die Bezeichnung des Umlageschlüssels, nach dem die Betriebskosten verteilt werden sollen, sowie nach § 556a Abs. 2 Satz 3 BGB schließlich die Angabe der aufgrund dieser Änderung reduzierten Miethöhe und der Reduzierungsbetrag selbst.

[2] S. nur Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, § 556a Rnr. 61.

[3] Vgl. zur Unwirksamkeit einer einfachen Schriftformklausel nur BGH, Versäumnisurteil v. 21.9.2005, XII ZR 312/02, BGHZ 164, 133; zur Unwirksamkeit einer doppelten Schriftformklausel OLG München, Endurteil v. 7.4.2016, 23 U 3162/15, ZMR 2016, 945; OLG Brandenburg, Urteil v. 4.7.2012, 7 U 204/11, GE 2012, 1375, 1376; OLG Rostock, Beschluss v. 19.5.2009, 3 U 16/09, NJW 2009, 3376; offen gelassen von BGH, Beschluss v. 25.1.2017, XII ZR 69/16, NJW 2017, 1017, der die Nichtanwendbarkeit der Schriftformklausel gem. § 305b BGB mit dem Vorrang einer bestehenden Individualabrede begründet hat.

1.3 Ankündigung beabsichtigter Aufrechnung oder Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts

Der Textform nach § 126b BGB bedarf es nach § 556b Abs. 2 Satz 1 BGB zudem im Falle der Ankündigung des Wohnraummieters über die beabsichtigte Aufrechnung oder Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts gegen eine Mietforderung des Vermieters. Aufgrund des halbzwingenden Charakters dieser Norm nach § 556b Abs. 2 Satz 2 BGB darf über die Textform hinaus keine strengere Form für die Ankündigungserklärung vereinbart werden.^[1] Wirksame Gegenstände der Aufrechnung oder Zurückbehaltung können nach dem Wortlaut der Regelung lediglich Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüche im Zusammenhang mit der Mangelhaftigkeit der Mietwohnung gem. § 536a Abs. 1 bzw. Abs. 2 BGB sowie bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche hinsichtlich zu viel gezahlter Miete gem. § 812 Abs. 1 BGB sein....