TKMoG: Auswirkungen der Novelle auf die BetrKV und das TKG / 3 Vertragliche Optionen des Wohnungseigentümers/Vermieters nach der TKG-Novelle

Das Wichtigste für Bestandsimmobilien:

Bis zum 30.6.2024 gilt die Umlagefähigkeit nach der BetrKV für vor dem 1.12.2021 errichtete Hausverteilnetze unverändert weiter. Mieter einer Wohnung können von der neuen gesetzlichen Opt-out-Regelung bei einer Umlage der TV-Entgelte über die Betriebskosten erst ab dem 1.7.2024 Gebrauch machen.

Vertragliche Optionen für die Zukunft nach dem 30.6.2024

Generell ist zu empfehlen, dass aufgrund der neuen Rechtslage alle Vertragsparteien aufeinander zugehen und nach wirtschaftlich sinnvollen und interessengerechten Lösungen suchen. Es ist grundsätzlich möglich, Mehrnutzerverträge über das Jahr 2024 hinaus aufrechtzuerhalten, solange und soweit die Vertragsparteien keine anderweitige Vereinbarung vertraglich getroffen haben bzw. keine der Vertragsparteien von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht.

WEGs legen schon heute die Kabelanschlussentgelte nicht nach der BetrKV in ihren eigentümerbewohnten Wohnungen um, sondern rechnen diese Entgelte über das Hausgeld ab. Das kann auch zukünftig so erfolgen. Die Eigentümer ersparen sich so die Umstellung und höheren Kosten des Einzelnutzervertrags. Nur für die Kabelanschlussentgelte in vermieteten Wohnungen innerhalb einer WEG kam bislang eine Umlage der Kabelanschlussentgelte nach der BetrKV in Betracht. In diesen Fällen gelten die nachfolgend dargestellten Grundsätze gleichfalls, wie in sonstigen vermieteten Wohnungen.

Folgende Umsetzungsmodelle sind denkbar

(1) Der Vermieter übernimmt die Kosten der TV-Versorgung, diese werden jedoch zukünftig nicht (mehr) auf den Mieter als Betriebskosten umgelegt. Zu beachten ist dabei, dass Mieter eine vertragliche Verpflichtung zur Übernahme von Telekommunikationsdiensten einseitig beenden können, wenn das Mietverhältnis länger als 24 Monate besteht. Von diesem sog. Opt-Out-Recht kann der Mieter jedoch erst ab dem 1.7.2024 Gebrauch machen, davor ist dies nach § 230 Abs. 4 TKG-neu ausgeschlossen.

(2) Denkbar ist auch, dass der vermietende Eigentümer, vertreten durch das beauftragte Verwaltungsunternehmen, seinen Mietern anbietet, eine ergänzende/einzelvertragliche Zusatzvereinbarung auf freiwilliger Basis zu treffen, dass die TV-Versorgung auch zukünftig vom bisherigen Anbieter bezogen und den Mietern vom vermietenden Eigentümer zur Verfügung gestellt wird. Der Vermieter würde dann die TV-Entgelte vereinbarungsgemäß weiterhin von seinen Mietern verlangen und aus dem eigenen Versorgungsverhältnis mit dem Anbieter abrechnen.

Bei solchen Vereinbarungen ist allerdings Vorsicht geboten und eine genaue Einzelfallbetrachtung vorzunehmen, da diese möglicherweise gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam sind. Darin könnte ein unzulässiger Umgehungsversuch in Bezug auf das abschließend geregelte Betriebskostenrecht gesehen werden. Kein Nachteil für den Mieter und somit kein unzulässiger Umgehungsversuch könnte immer dann vorliegen, wenn eine solche Vereinbarung einen echten Vorteil für den Mieter darstellt und die letztliche Initiative zum weiteren Bezug der TV-Versorgung vom Mieter selbst ausgeht.

(3) Als Alternative zum Mehrnutzervertrag könnten Vermieter eine Versorgungsvereinbarung mit dem bisherigen Netzbetreiber schließen. Bei dieser Variante könnte in enger Abstimmung mit dem beauftragten Verwaltungsunternehmen der Netzanbieter jedem Bewohner eines Hauses (Mieter oder Wohnungseigentümer) einen Einzelnutzervertrag zur Lieferung eines TV-Basisanschlusses anbieten. Die Hausbewohner können das Angebot der TV-Versorgung über das Breitband-Kabelnetz entweder annehmen oder eine anderweitige TV-Versorgung wählen.

Die Umstellung von einem Mehrnutzervertrag zu einer Versorgungsvereinbarung sollte bestenfalls mit einem komfortablen und sicheren Übergang möglich gemacht werden. Ziel sollte dabei sein, dass ein einvernehmliches Agieren der beteiligten Vertragsparteien gewährleistet wird. Wichtig ist, dass die Wohnungseigentümer und Vermieter, vertreten durch das beauftragte Verwaltungsunternehmen, die Bewohner bzw. Mieter frühzeitig schriftlich über die neuen gesetzlichen Regelungen im Zuge der TKG-Novelle und die Notwendigkeit einer individuellen und optionalen TV-Versorgung informieren. Der Ablauf der Bewohnerkommunikation könnte dann zwischen dem Vermieter bzw. Verwalter und dem bisherigen Netzbetreiber abgestimmt werden. Dadurch könnte eine unterbrechungsfreie Anschlussversorgung für jeden Bewohner, der die TV-Versorgung durch den bisherigen Netzbetreiber wünscht, gewährleistet werden.

Erwägungen zum sog. Glasfaserbereitstellungsentgelt

Wie oben ausgeführt, hat der Gesetzgeber ein sog. "Glasfaserbereitstellungsentgelt" neu eingeführt (§ 2 Nr. 15c BetrKV i. V. m. § 72 TKG), das als Betriebskosten nach einer neuen Nummer 15 c) für die Dauer von 5 bis maximal 9 Jahren (max. 60 EUR/Jahr) unter etlichen weiteren Voraussetzungen des neuen TKG umlagefähig ist.

Zu berücksichtigen ist dabei, dass dem Gebäudeeigentümer/Vermieter nach Ende des Umlagezeitraumes eine zeitlich unbefristete Betriebsführungspflicht für das Netz obliegt. E...