Tod des Mieters / 8.2.4 Die Haftung im Einzelnen

Schadensersatzforderungen

Diese Forderungen sind Erblasserschulden, wenn der Haftungsgrund in einem vom Erblasser zu vertretenden, vertragswidrigen oder deliktischen Verhalten liegt. Hier ist eine Haftungsbegrenzung möglich.

Hinweis

Schäden durch Tod des Mieters verursacht

Schäden, die infolge des Todes des Mieters entstehen, sind dem Erblasser nicht zuzurechnen; dies gilt auch für den Freitod.^[1]

Die dem Mieter obliegende Obhutspflicht geht auf den Erben über. Deshalb kommt eine Eigenhaftung des Erben in Betracht, wenn der Schaden entsteht, weil sich der Erbe nach dem Tod des Erblassers nicht um die Wohnung kümmert.

Mietrückstände

Ansprüche auf rückständige Miete sind Erblasserschulden. Im Außenverhältnis zum Vermieter haftet der Sonderrechtsnachfolger neben dem Erben als Gesamtschuldner. Im Innenverhältnis haftet der Erbe allein. Der Erbe kann von der Möglichkeit der Haftungsbegrenzung Gebrauch machen.

Mietforderungen, die zwischen dem Tod des Erblassers und der Beendigung des Mietverhältnisses fällig werden

Mit dem Tod des Erblassers erlangt der Erbe gem. § 564 Satz 1 BGB die Rechtsstellung eines Mieters. Hieraus wird teilweise abgeleitet, dass die Mietforderungen als Nachlasserbenschulden gelten, für die der Erbe persönlich haftet.^[2]

Der BGH teilt diese Ansicht nicht. Nach seiner Meinung handelt es sich bei den fraglichen Verbindlichkeiten jedenfalls dann um reine Nachlassverbindlichkeiten, wenn das Mietverhältnis nach § 564 Satz 2 BGB aufgrund einer vom Vermieter oder vom Erben ausgesprochenen Kündigung beendet wird. Die Regelung in § 564 Satz 1 BGB begründe keine besondere Haftung des Erben. Sie besage nur, dass der Erbe nur dann Rechtsnachfolger im Mietverhältnis werde, wenn kein Angehöriger in das Mietverhältnis eintritt.^[3]

Die Frage, ob die nach dem Tod des Mieters entstehenden Mietzinsansprüche auch dann als "reine Nachlassverbindlichkeiten" gelten, wenn keine Kündigung nach § 564 Satz 2 BGB ausgesprochen wird, hat der BGH nicht behandelt. Diese Frage ist zu verneinen.

Sonstiges

Die Schönheitsreparaturen und die Rückbauverpflichtung zählen zu den Erblasserschulden.^[4]

Ein Betriebskostenguthaben ist an den Sonderrechtsnachfolger auszubezahlen; dieser muss das Guthaben an den Erben herausgeben.^[5]

Dasselbe gilt für die Barkaution.^[6]

Nachlasserbenschulden sind dagegen alle Verbindlichkeiten, die vom Erben selbst verursacht werden, z. B. die nach § 546a BGB geschuldete Nutzungsentschädigung, die entsteht, wenn der Erbe die Mietsache trotz Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, sowie Verbindlichkeiten, die bei der Verwaltung des Nachlasses entstehen und die dem Erben zuzurechnen sind.^[7]

[1] BGH, NJW-RR 1991 S. 75.

[2] So z. B. Streyl, in Schmidt-Futterer, § 564 Rn. 3; Küpper, in MünchKomm, § 1967 Rn. 20.

[3] BGH, Urteil v. 23.1.2013, VIII ZR 68/12.

[4] Herzog, NZM 2013, S. 175, 181.

[5] Herzog, a. a. O..

[6] Herzog, a. a. O..

[7] BGH, Urteil v. 25.9.2019, VIII ZR 122/18.