Türschloss verklebt – Vermieter muss zahlen

1 Leitsatz

Lässt sich das Schloss der Wohnungseingangstür zur Nachtzeit nicht öffnen, weil es durch Leim verklebt worden ist und kann der Mieter aus diesem Grund seine Wohnung nicht betreten, kann der Mieter eine Notöffnung und einen Schlossaustausch durch einen Schlüsseldienst veranlassen und die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung vom Vermieter ersetzt verlangen.

2 Normenkette

§§ 535 Abs. 1, 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB

3 Das Problem

Der Vermieter ist gem. § 535 BGB verpflichtet, die Mietsache auf seine Kosten in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten, d. h. alle notwendigen Reparaturen auszuführen. Der Mieter ist zur Zahlung von Reparatur- und Instandhaltungskosten nur dann verpflichtet, wenn er selbst Schäden an der Mietsache verursacht und verschuldet hat. Ist der Verursacher eines Schadens nicht zu ermitteln (z. B. beschädigte Eingangstür bei einem Einbruch), bleibt der Vermieter aufgrund seiner gesetzlichen Instandhaltungspflicht auf den Kosten "sitzen".

4 Die Entscheidung

Diese Grundsätze gelten nach einem Urteil des AG Leipzig auch dann, wenn unbekannte Täter das Schloss der Eingangstür zur Mietwohnung verklebt haben. In dem entschiedenen Fall wurde das Schloss der Wohnungseingangstür zur Nachtzeit von unbekannten Tätern mit Klebern unbrauchbar gemacht. Die Mieterin ließ das Schloss von einem Schlüsseldienst austauschen und verlangte vom Vermieter die Kosten in Höhe von 195 EUR. Der Vermieter verweigerte die Zahlung mit der Begründung, dass er jederzeit erreichbar gewesen wäre.

Das AG Leipzig entschied, dass die Mieterin die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung vom Vermieter nach § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB ersetzt verlangen kann. Eine Notwendigkeit zur umgehenden Mängelbeseitigung erfordert eine besondere Intensität des Mangels, dessen Beseitigung keinen Aufschub duldet. Ein solcher extremer Notfall war hier gegeben. Die Mieterin hat unbestritten zur Nachtzeit festgestellt, dass sich ihre Wohnungstür nicht öffnen ließ. Sie war zwingend darauf angewiesen, sofort in ihre Wohnung zu kommen, da es einem Mieter nicht zuzumuten ist, die Nacht woanders zu verbringen, was ggf. noch höhere Kosten verursacht hätte, bzw. vor der Wohnungstür zu warten, bis der Vermieter reagieren könnte.

Der Vermieter kann sich vorliegend nicht erfolgreich darauf berufen, dass er jederzeit erreichbar gewesen wäre. Hat der Vermieter den Mieter nicht ausdrücklich darauf hingewiesen, dass er Tag und Nacht für seine Mieter erreichbar ist und die Möglichkeit einer sofortigen, von ihm veranlassten Reparatur rund um die Uhr besteht, kann der Mieter nicht davon ausgehen, dass der Vermieter auch nach 22 Uhr erreichbar ist.

Vorliegend konnte der Mieter daher eine Notreparatur des Türschlosses veranlassen, ohne den Vermieter zuvor über den Mangel zu informieren und zur Beseitigung aufzufordern.

5 Entscheidung

AG Leipzig, Urteil v. 13.7.2022, 134 C 5827/21