Überlassung eines Grundstückes an Minderjährige?

1 Leitsatz

Die Überlassung eines Grundstückes zu Miteigentum ist grundsätzlich als nicht lediglich rechtlich vorteilhaft im Sinne von § 107 BGB anzusehen.

2 Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG; § 107 BGB

3 Das Problem

Großvater B1 will unter anderem seinen minderjährigen Enkelkindern B3 und B4 ein Grundstück schenken, das mit einem Wohnhaus bebaut ist. B3 und B4 räumen dem Großvater und seiner Ehefrau ihrerseits auf Lebenszeit ein unentgeltliches Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht am Wohnhaus ein. Sämtliche Instandhaltungsaufwendungen soll der Großvater tragen. Die Enkelkinder beantragen ihre Eintragung im Grundbuch. B3 und B4 werden von ihrer Mutter, der Tochter des B1, vertreten. Das Grundbuchamt meint, die Mutter könne ihre Kinder nicht vertreten. Das Rechtsgeschäft sei nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, da B3 und B4 mit einem B2 in eine Bruchteilsgemeinschaft einträten und wegen der privatrechtlichen Verantwortlichkeit von Miteigentümern aus Gefährdungstatbeständen und Verkehrssicherungspflichten insoweit als Gesamtschuldner hafteten. Dagegen wenden sich die Enkelkinder.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Das Grundbuchamt habe mit Recht die Vorlage der Genehmigung eines Ergänzungspflegers verlangt. Gemäß § 20 GBO dürfe im Falle der Auflassung eines Grundstückes die Eintragung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt sei. Die Vorschrift sei auch auf eine Übertragung zu Miteigentum anwendbar. Ein Minderjähriger bedürfe gemäß § 107 BGB zu einer Willenserklärung, durch die er nicht lediglich einen rechtlichen Vorteil erlange, der Einwilligung seines gesetzlichen Vertreters. Ein auf den Erwerb einer Sache gerichtetes Rechtsgeschäft sei für den Minderjährigen dann nicht lediglich rechtlich vorteilhaft, wenn er in dessen Folge mit Verpflichtungen belastet werde, für die er nicht nur dinglich mit der erworbenen Sache, sondern auch persönlich mit seinem sonstigen Vermögen hafte. Ob diese weitergehenden Verpflichtungen von den Parteien des Rechtsgeschäftes angestrebt worden seien, sei unerheblich. Es genüge, wenn sie die gesetzliche Folge des angestrebten Rechtsgeschäftes seien. Ob das der Fall sei, bestimme sich nach einer isolierten Betrachtung allein des dinglichen Erwerbsgeschäftes. Die Frage, ob die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück im genannten Sinne nicht lediglich rechtlich vorteilhaft sei, könne nur im Hinblick auf die Umstände des Einzelfalls beantwortet werden. Allein aus der Verpflichtung zur Tragung gewöhnlicher öffentlicher Lasten folge nach allgemeiner Ansicht kein rechtlicher Nachteil. Der Erwerb eines mit dem Sondereigentum an einer Wohnung verbundenen Miteigentumsanteils hingegen sei nie lediglich rechtlich vorteilhaft. Die Überlassung eines Grundstückes zu Miteigentum sei nicht anders zu beurteilen. Die Erwägungen, die zur Annahme auch eines rechtlichen Nachteils beim Erwerb von Wohnungseigentum führten, würden gleichermaßen für den Erwerb eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück gelten. Ähnlich wie ein Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 2 WEG sei auch der Bruchteilseigentümer gemäß § 748 BGB verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstandes sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinsamen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen, und zwar ohne Beschränkung auf dessen Wert. Die Vergleichbarkeit werde jedenfalls in der hier gegebenen Konstellation dadurch unterstrichen, dass auch das Grundstück bebaut und deshalb der Anfall von Kosten für Erhaltung, Verwaltung und gemeinsame Benutzung nicht nur theoretischer Natur sei. Stelle sich die Grundstücksübertragung zu Miteigentum somit als auch rechtlich nachteilhaft dar, so sei im Fall von B3 und B4 gemäß § 107 BGB die Einwilligung des gesetzlichen Vertreters, also nach ihrem Vortrag ihrer Mutter erforderlich. Diese sei jedoch, da es sich beim Schenker um ihren Vater handele, von der Vertretung ausgeschlossen.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, ob eine Mutter ihre Kinder beim Erwerb eines Grundstückes vertreten kann. Ein Grundstück kann auch ein Wohnungseigentum sein. Diese Frage ist zu verneinen, wenn der Erwerb für den Minderjährigen nachteilig ist.

Nachteile durch Erwerb von Wohnungseigentum?

Der BGH hat in einer grundlegenden Entscheidung aus dem Jahr 2010 für das Wohnungseigentumsrecht einen Nachteil bejaht. Dies hat er damit begründet, dass der Minderjährige als Erwerber nach § 16 Abs. 2 WEG nicht nur verpflichtet sei, sich entsprechend seinem Anteil an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen; er habe vielmehr anteilig auch die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Die Literatur ist dem gefolgt. Das OLG sieht es jetzt für das Bruchteilseigentum nicht anders.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Steht ein Wohnungseigentum im Eigentum eines Minderjährigen, wird dieser grundsätzlich durch seine Eltern gemeinsam vertreten. Die Eltern sind gesetzliche Vertreter und de...