Umlagebeschluss: Ordnungsmäßigkeit / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, wann die Änderung eines Umlageschlüssels einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Konkret geht es um die Frage, ob schon der erste Umlagebeschluss bestimmen muss, dass in künftigen gleich gelagerten Fällen ein identischer Umlageschlüssel gilt.

Streit der Landgerichte

Das LG Stuttgart meinte, eine abweichende Kostenverteilung entspreche nur dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in dem Erstbeschluss für alle gleich gelagerten Erhaltungsmaßnahmen eine entsprechende abweichende Kostenverteilung beschlossen werde (LG Stuttgart, Urteil v. 20.7.2022, 10 S 41/21, ZMR 2022, 825). Soweit in der Literatur die Auffassung vertreten werde, der Grundsatz der Maßstabskontinuität behalte nur noch als Gleichbehandlungsgebot für die Bewertung künftiger Umlageschlüssel eine Bedeutung, werde übersehen, dass die Zurücksetzung des einzelnen Wohnungseigentümers bereits im Zeitpunkt des Beschlusses gegeben sei, weil für ihn, abweichend von den anderen Wohnungseigentümern, die gesetzliche Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen nicht mehr gelte. Das LG Frankfurt a. M. (die Vorinstanz beim BGH) sah es nicht so und meinte, es reiche, die Maßstabskontinuität beim zweiten Beschluss, der auf § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beruht, fruchtbar zu machen.

Lösung des BGH

Der BGH schließt sich den hessischen Richtern an. Dies überzeugt auch! Zwar ist der Einwand des K, jeder Beschluss über die Kostenverteilung müsse dem Gleichbehandlungsgrundsatz entsprechen, zutreffend. Dies bedeutet auch, dass der Grundsatz der Maßstabskontinuität anzuwenden ist. Diese Frage muss aber bei der Anfechtung des Beschlusses in dem zweiten Fall geprüft werden, in dem auch um die Frage gestritten werden kann, ob die Fälle vergleichbar sind.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Die Verwaltungen müssen wissen, wann ein Umlagebeschluss einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Bislang konnte man streiten, ob diese Anforderung nur erfüllt ist, wenn bereits beim ersten Beschluss dem Grundsatz der Maßstabskontinuität Rechnung getragen wird. Diese Sichtweise ist mit der Klärung des Bundesgerichtshofs jetzt vom Tisch! Zwar können die Wohnungseigentümer in ihrem ersten Umlagebeschluss eine entsprechende Anordnung treffen. Näher liegt aber, diese Frage zu vertagen und sie erst zu klären, wenn es um einen vergleichbaren Fall geht. In der Wohnungseigentumsanlage, um die es im Fall geht, läge es beispielsweise nahe, dass alle Fenster, die sich im Bereich von Wohnungen befinden, auf Kosten der jeweiligen Wohnungseigentümer als Sondereigentümer zu erhalten sind.