Veräußerungsbeschränkung: Formale Prüfung der Verwaltere ... / 5 Hinweis

Problemüberblick

Nach § 15 Abs. 3 Satz 1 GBO sind die zu einer Eintragung im Grundbuch erforderlichen Erklärungen vor ihrer Einreichung für das Grundbuchamt von einem Notar grundsätzlich auf "Eintragungsfähigkeit" zu prüfen. Wie vom OLG Naumburg dargestellt, ist streitig, ob eine Zustimmung, die nach § 12 Abs. 1 WEG nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer erforderlich ist, eine solche Erklärung ist, die der Notar zu prüfen hat.

Prüfpflicht

Dem OLG, welches eine Prüfpflicht bejaht, ist zuzustimmen. Warum? Die Prüfpflicht gibt es seit dem Jahr 2017. Sie soll die "integrale" Rolle des Notars im eigentlichen Grundbuchverfahren festigen und unterstreichen (OLG Celle, Beschluss v. 13.11.2017, 18 W 57/17, Rpfleger 2018 S. 252 ff.; Diehn/Rachlitz, DNotZ 2017, S. 487, 492). Der Notar hat daher die zur Eintragung in das Grundbuch erforderlichen Erklärungen zu prüfen und als (positives) Ergebnis seiner Prüfung die Eintragungsfähigkeit zu bescheinigen. § 15 Abs. 3 Satz 1 GBO verdichtet damit eine bereits bestehende, allgemeine Prüfpflicht des Notars nach § 40 Abs. 2 BeurkG i. V. m. § 4 BeurkG (Evidenzkontrolle) auf eine konkretisierte (Dienst-)Pflicht (Herrler, NJW 2017, S. 3605), und zwar in Bezug auf eigene und fremde Erklärungen.

Diese Prüfung steht ausschließlich im öffentlichen Interesse, denn der Notar nimmt die Aufgabe einer externen Rechtsantragsstelle wahr und handelt im Rahmen einer justiziellen Amtspflicht und Zuständigkeit (vgl. BT-Drs. 18/10607, S. 106, 109, 110). Ziel der Neuregelung war es, zu beanstandende Eintragungsanträge zurückzudrängen und damit präventiv zur Effizienzsteigerung sowie zur Stärkung der materiellen Richtigkeit des Grundbuchs beizutragen (OLG Celle, Beschluss v. 13.11.2017, 18 W 57/17, Rpfleger 2018 S. 252 ff.). Dabei geht das Gesetz zutreffend davon aus, dass Notare zur Prüfung formeller und materieller Eintragungsvoraussetzungen in das Grundbuch besonders geeignet sind (BT-Drs. 18/10607, S. 109).

Wollte man die Prüfpflicht nur auf die eigentlichen grundbuchrechtlichen Erklärungen anwenden, wäre das Ziel, zu beanstandende Eintragungsanträge zurückzudrängen und die Effizienz des Eintragungsverfahrens durch Einbeziehung der hohen Kompetenz der Notare zu steigern, kaum zu erreichen. Gegen eine enge Auslegung spricht auch § 15 Abs. 3 Satz 2 GBO. Danach sind Erklärungen einer öffentlichen Behörde von der Prüfpflicht ausgenommen. § 15 Abs. 3 Satz 2 GBO betrifft indes nicht nur die Eintragungsbewilligung selbst, sondern auch sonstige zu der Eintragung erforderliche Erklärungen i. S. d. § 29 GBO, also z. B. Erklärungen der Finanzämter, Gemeinden, Vermessungsbehörden und öffentlicher Sparkassen.