Veräußerungsbeschränkung: Zustimmung durch den bestellte ... / 4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Die Bestellung des V sei bereits am 26.3.2018 beendet gewesen. § 6 Abs. 1 COVMG ändere daran nichts. Es könne dahinstehen, ob diese Bestimmung auch Verwalter erfasse, deren Amtszeit bei dem Inkrafttreten des Gesetzes am 28.3.2020 bereits abgelaufen war. Das gelte jedenfalls nicht für Verwalter, deren Amtszeit schon im Jahr 2018 oder früher endete. Nach seinem Wortlaut betreffe § 6 Abs. 1 COVMG nur Verwalter, die am 28.3.2020 im Amt gewesen seien. Unter "bleiben" werde sowohl nach dem allgemeinen Sprachgebrauch als auch rechtstechnisch regelmäßig das Beibehalten eines bestehenden Zustands verstanden. Rechtsgeschäftlich könne eine Organstellung nicht rückwirkend begründet werden. Allerdings heiße es in den Materialien, § 6 Abs. 1 COVMG gelte auch für den Fall, dass die Amtszeit des Verwalters zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorschrift bereits abgelaufen sei. Es bedürfe keiner Erörterung, ob der Wille des Gesetzgebers, die Verwalterstellung auch für eine bereits verwalterlose Gemeinschaft zu fingieren, im Gesetzestext hinreichend Ausdruck gefunden habe. Zumindest im Zusammenhang mit Veräußerungsbeschränkungen seien eindeutige Regelungen geboten, um unrichtige Grundbucheintragungen zu vermeiden. Eine teleologische Erweiterung komme nur für solche Verwalter in Betracht, deren Amtszeit nach 2018 endete.

Hinweis

1. Am 28.3.2020 ist das COVMG in Kraft getreten. Es hat in Bezug auf das Wohnungseigentumsrecht Regelungen für den vorübergehenden Fortbestand der Amtsstellung des Verwalters getroffen, sollte dessen Bestellungszeit ablaufen, ohne dass ein neuer bestellt werden kann. Um die Finanzierung der Gemeinschaften der Wohnungseigentümer sicherzustellen, wurde ferner angeordnet, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort gilt. Das COVMG geht davon aus, dass es teilweise nicht möglich sein wird, Versammlungen der Wohnungseigentümer durchzuführen. Es geht davon aus, dass bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften eine Zusammenkunft der Wohnungseigentümer häufig schon aufgrund behördlicher Anordnungen nicht gestattet ist. Ferner vermuteten seine Schöpfer, dass vielerorts keine geeigneten Räumlichkeiten zur Verfügung stünden. Zudem sei es vorstellbar, dass es den Wohnungseigentümern wegen der damit verbundenen Gesundheitsgefährdung nicht zumutbar sei, an einer Versammlung der Wohnungseigentümer teilzunehmen.
2. § 6 Abs. 1 COVMG bestimmt zum einen, was gilt, wenn die Bestellungszeit eines Verwalters nach dem 27.3.2020 abläuft. Die entsprechende Person bleibt dann auch ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 26 Abs. 1 WEG zunächst weiterhin Verwalter der Wohnungseigentumsanlage. Das COVMG zwingt die Person nicht, das Verwalteramt auszuüben. Sie ist daher berechtigt, durch eine einseitige, formlos mögliche und nicht widerrufliche Willenserklärung ihr Amt niederzulegen und es damit sofort zu beenden. § 6 Abs. 1 COVMG soll nach den Gesetzesmaterialen zum anderen den Fall erfassen, dass die Amtszeit des Verwalters zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorschrift bereits abgelaufen war. Nach § 6 Abs. 1 COVMG bleibt der zuletzt bestellte Verwalter im Amt. Die herrschende Meinung, der das KG Berlin im Ergebnis, aber zu Unrecht eine Absage erteilt, legt diese Bestimmung dennoch so aus, dass eine Person mit Beginn des 28.3.2020 – dem Inkrafttreten des COVMG – wieder ins Amt gehoben worden ist. Wenn man dies so sieht, muss eine Person, deren Bestellung am 31.12.2019 endete und die am 13.3.2020 nach § 12 Abs. 1 WEG einer Veräußerung zugestimmt hatte, nach dem 28.3.2020 erneut zustimmen. Vergleichbares dürfte dann etwa für den Abschluss von Verträgen gelten. § 6 COVMG äußert sich nicht dazu, was für den Verwaltervertrag gilt. Nach seinem Sinn und Zweck wird man aber annehmen müssen, dass auch er nicht endet und sich nach einer ergänzenden Vertragsauslegung jedenfalls bis zum Ende der Bestellung fortsetzt. Der Verwalter sollte sich dennoch bemühen, rasch für Klarheit zu sorgen.
3. Nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG a. F. hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Die für das Jahr 2019 beschlossenen Wirtschaftspläne endeten damit regelmäßig mit Ablauf des 31.12.2019. Etwas anderes gilt einerseits, wenn die Wohnungseigentümer im Jahr 2019 einen Wirtschaftsplan für das Jahr 2020 mit Wirkung zum 1.1.2020 beschlossen hatten. Und etwas anderes gilt andererseits, wenn die Wohnungseigentümer für den für das Jahr 2019 aufgestellten Wirtschaftsplan beschlossen haben, dass dieser fortgelten soll, bis über einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen worden ist. Diese Anordnung war möglich. Denn die Wohnungseigentümer hatten die Kompetenz, zu bestimmen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll. Nur eine abstrakt-generelle Regelung des Inhalts, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen fortgelten soll, bedurfte der Vereinbarung. Anders ist es aber, we...