Veräußerungsbeschränkung: Zustimmung durch den bestellten Verwalter

1 Leitsatz

§ 6 Abs. 1 des Gesetzes über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie (COVMG) gilt jedenfalls nicht für Verwalter, deren Amtszeit schon 2018 oder früher endete.

2 Normenkette

§ 12 Abs. 1 WEG; § 6 Abs. 1 COVMG

3 Das Problem

Nach der Gemeinschaftsordnung besteht eine Veräußerungsbeschränkung. Ferner hat der Bauträger in der Gemeinschaftsordnung den ersten Verwalter V bestellt, und zwar für die Dauer von 3 Jahren – beginnend mit der Eintragung der ersten Auflassungsvormerkung in einem der Wohnungsgrundbuchblätter (der Zeitpunkt, in der im alten Recht die werdende Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entstanden ist). Die erste Auflassungsvormerkung wurde am 25.3.2015 in das Grundbuch eingetragen. Im Juli 2020 beantragt der Bauträger, dass Wohnungseigentum X auf den Erwerber Y umzuschreiben. Er legt dem Antrag eine Zustimmungserklärung des V vom 27.4.2020 bei. Das Grundbuchamt meint, V könne sich nicht (mehr) erklären. Er sei seit dem 26.3.2018 nicht mehr der Verwalter. Gegen diese Sichtweise richtet sich die Beschwerde.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Die Bestellung des V sei bereits am 26.3.2018 beendet gewesen. § 6 Abs. 1 COVMG ändere daran nichts. Es könne dahinstehen, ob diese Bestimmung auch Verwalter erfasse, deren Amtszeit bei dem Inkrafttreten des Gesetzes am 28.3.2020 bereits abgelaufen war. Das gelte jedenfalls nicht für Verwalter, deren Amtszeit schon im Jahr 2018 oder früher endete. Nach seinem Wortlaut betreffe § 6 Abs. 1 COVMG nur Verwalter, die am 28.3.2020 im Amt gewesen seien. Unter "bleiben" werde sowohl nach dem allgemeinen Sprachgebrauch als auch rechtstechnisch regelmäßig das Beibehalten eines bestehenden Zustands verstanden. Rechtsgeschäftlich könne eine Organstellung nicht rückwirkend begründet werden. Allerdings heiße es in den Materialien, § 6 Abs. 1 COVMG gelte auch für den Fall, dass die Amtszeit des Verwalters zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorschrift bereits abgelaufen sei. Es bedürfe keiner Erörterung, ob der Wille des Gesetzgebers, die Verwalterstellung auch für eine bereits verwalterlose Gemeinschaft zu fingieren, im Gesetzestext hinreichend Ausdruck gefunden habe. Zumindest im Zusammenhang mit Veräußerungsbeschränkungen seien eindeutige Regelungen geboten, um unrichtige Grundbucheintragungen zu vermeiden. Eine teleologische Erweiterung komme nur für solche Verwalter in Betracht, deren Amtszeit nach 2018 endete.

Hinweis

1. Am 28.3.2020 ist das COVMG in Kraft getreten. Es hat in Bezug auf das Wohnungseigentumsrecht Regelungen für den vorübergehenden Fortbestand der Amtsstellung des Verwalters getroffen, sollte dessen Bestellungszeit ablaufen, ohne dass ein neuer bestellt werden kann. Um die Finanzierung der Gemeinschaften der Wohnungseigentümer sicherzustellen, wurde ferner angeordnet, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort gilt. Das COVMG geht davon aus, dass es teilweise nicht möglich sein wird, Versammlungen der Wohnungseigentümer durchzuführen. Es geht davon aus, dass bei größeren Wohnungseigentümergemeinschaften eine Zusammenkunft der Wohnungseigentümer häufig schon aufgrund behördlicher Anordnungen nicht gestattet ist. Ferner vermuteten seine Schöpfer, dass vielerorts keine geeigneten Räumlichkeiten zur Verfügung stünden. Zudem sei es vorstellbar, dass es den Wohnungseigentümern wegen der damit verbundenen Gesundheitsgefährdung nicht zumutbar sei, an einer Versammlung der Wohnungseigentümer teilzunehmen.
2. § 6 Abs. 1 COVMG bestimmt zum einen, was gilt, wenn die Bestellungszeit eines Verwalters nach dem 27.3.2020 abläuft. Die entsprechende Person bleibt dann auch ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 26 Abs. 1 WEG zunächst weiterhin Verwalter der Wohnungseigentumsanlage. Das COVMG zwingt die Person nicht, das Verwalteramt auszuüben. Sie ist daher berechtigt, durch eine einseitige, formlos mögliche und nicht widerrufliche Willenserklärung ihr Amt niederzulegen und es damit sofort zu beenden. § 6 Abs. 1 COVMG soll nach den Gesetzesmaterialen zum anderen den Fall erfassen, dass die Amtszeit des Verwalters zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorschrift bereits abgelaufen war. Nach § 6 Abs. 1 COVMG bleibt der zuletzt bestellte Verwalter im Amt. Die herrschende Meinung, der das KG Berlin im Ergebnis, aber zu Unrecht eine Absage erteilt, legt diese Bestimmung dennoch so aus, dass eine Person mit Beginn des 28.3.2020 – dem Inkrafttreten des COVMG – wieder ins Amt gehoben worden ist. Wenn man dies so sieht, muss eine Person, deren Bestellung am 31.12.2019 endete und die am 13.3.2020 nach § 12 Abs. 1 WEG einer Veräußerung zugestimmt hatte, nach dem 28.3.2020 erneut zustimmen. Vergleichbares dürfte dann etwa für den Abschluss von Verträgen gelten. § 6 COVMG äußert sich nicht dazu, was für den Verwaltervertrag gilt. Nach seinem Sinn und Zweck wird man aber annehmen müssen, dass auch er nicht endet und sich nach einer ergänzenden Vertragsauslegung jedenfalls bis zu...