Vergleichswohnungen für Mieterhöhung können preisgebunden sein

1 Leitsatz

Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf die Miete vergleichbarer Wohnungen Bezug nimmt, ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Vergleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt.

2 Das Problem

Es geht um eine öffentlich geförderte Wohnung, die der Preisbindung unterliegt. Für diese Wohnung fordert die Vermieterin im Februar 2016 von ihrer Mieterin die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 5 EUR/m². Dabei bezog sich die Vermieterin zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf 5 Vergleichswohnungen mit Mietpreisen zwischen 5,08 und 5,16 EUR/m². Alle Vergleichswohnungen sind – wie die infrage stehende Wohnung – ebenfalls öffentlich gefördert und unterliegen wie diese einer Preisbindung.

Die Mieterin ist damit nicht einverstanden und stimmt der Mieterhöhung nicht zu. Ihrer Ansicht nach ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam, weil nur preisfreie Wohnungen als Vergleichswohnungen dienen könnten.

3 Die Entscheidung

Dass die Vergleichswohnungen preisgebunden sind, macht das Mieterhöhungsverlangen nicht formell unwirksam.

Die Begründung des Erhöhungsverlangens dient dazu, dass der Mieter überprüfen kann, ob das Verlangen sachlich berechtigt ist. Dadurch sollen überflüssige Prozesse vermieden werden. Dazu muss die Begründung dem Mieter konkrete Hinweise auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben. Dies soll ihm ermöglichen, innerhalb der Überlegungsfrist die Berechtigung der Mieterhöhung zu überprüfen und sich darüber klar zu werden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht.

Bei der Benennung von Vergleichswohnungen ist der Vermieter nicht auf preisfreien Wohnraum beschränkt. Obwohl preisgebundener Wohnraum bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgenommen ist, folgt daraus aber nicht, dass preisgebundene Wohnungen zur Begründung eines Erhöhungsverlangens nicht herangezogen werden können. Eine Einschränkung auf preisfreien Wohnraum ergibt sich auch weder aus dem Wortlaut von § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB noch aus dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses.

Vergleichswohnungen dienen nicht zum Nachweis der Vergleichsmiete

Die Angabe von Vergleichswohnungen im Mieterhöhungsverlangen dient nämlich nicht dazu, bereits den Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete zu führen. Sie soll den Mieter lediglich in die Lage versetzen, das Erhöhungsverlangen zumindest ansatzweise nachvollziehen und gegebenenfalls mittels weiterer Nachforschungen die Vergleichbarkeit der Wohnungen überprüfen zu können. Dem Mieter ist es nicht nur zumutbar, aufgrund der im Erhöhungsverlangen mitgeteilten Tatsachen weitere Informationen einzuholen. Das Erhöhungsverlangen dient vielmehr gerade dazu, ihn hierzu zu befähigen.

Der Umstand, dass der Mieter allein anhand des Erhöhungsverlangens die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete nicht abschließend mittels der Vergleichswohnungen überprüfen kann, steht der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nicht entgegen. Abgesehen davon, dass die Begründung des Erhöhungsverlangens nicht dem Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete dient, hat die Nennung von 3 Vergleichswohnungen ohnehin nur einen begrenzten Erkenntniswert. Demzufolge kann die ortsübliche Vergleichsmiete im Falle des Bestreitens im Prozess im Regelfall nicht allein anhand von nur 3 Vergleichswohnungen ermittelt werden.

4 Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 18.12.2019, VIII ZR 236/18