Verjährung (Miete) / 3 Ansprüche des Mieters – kurze Verjährungsfrist (§ 548 Abs. 2 BGB)

Die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in 6 Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses.

Hinweis

Unterschiedlicher Verjährungsbeginn

Bei den Ansprüchen des Mieters kann der Verjährungsbeginn somit anders liegen als bei den Ansprüchen des Vermieters.

3.1 Begriff der Aufwendungen

Nach der Rechtsprechung des BGH zählen zu den Aufwendungen in diesem Sinne alle Maßnahmen, "die das Grundstück in seinem Bestand verbessern".^[1] In Betracht kommen vertragliche Ansprüche, die gegeben sein können, wenn vereinbart ist, dass der Vermieter für die vom Mieter durchgeführten Reparatur- oder Modernisierungsmaßnahmen bei Vertragsende eine Ausgleichszahlung leisten soll. Außerdem gehören dazu die gesetzlichen Verwendungs- und Aufwendungsersatzansprüche jeder Art.

Praxis-Beispiel

Aufwendungsersatzanspruch

Gesetzliche Ersatzansprüche aus §§ 536a Abs. 2, 539 Abs. 1 BGB, aus Auftrag, Geschäftsführung ohne Auftrag, Bereicherung oder dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis.

[1] BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR 195/10, NJW 2011, 1866.

3.2 Insbesondere: Ersatz für nicht geschuldete Renovierung

Hat der Mieter Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Renovierungsklausel durchgeführt, steht ihm ein Bereicherungsanspruch zu. Nach der Rechtsprechung des BGH gilt hierfür die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB.^[1] Diese Rechtsprechung hat zur weiteren Folge, dass die Verjährungsfrist erst mit dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses beginnt.

Achtung

Auch frühere Renovierungskosten zu erstatten

Deshalb kann der Mieter auch für solche Renovierungsmaßnahmen Ersatz verlangen, die sehr weit zurückliegen.

[1] BGH, Urteil v. 4.5.2011, VIII ZR 195/10, NJW 2011, 1866.

3.3 Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung

Nach § 539 Abs. 2 BGB ist der Mieter berechtigt, eine Einrichtung, mit der er die Mietsache versehen hat, wegzunehmen. Auch der Wegnahmeanspruch verjährt in 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.

3.4 Beginn der Verjährung

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Mieters beginnt mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Hierunter ist derjenige Zeitpunkt zu verstehen, in dem das Mietverhältnis rechtlich endet. Die Gewährung einer Räumungsfrist (§§ 721, 794a ZPO) oder von Vollstreckungsschutz (§ 765a ZPO) lässt die Beendigung des Mietverhältnisses unberührt.

Gleiches gilt, wenn der Mieter die Sache ohne jeden Rechtsgrund vorenthält.

Achtung

Aufwendungsersatzansprüche vor Rückgabe geltend machen

Zu beachten ist, dass die Aufwendungsersatzansprüche des Mieters mit der Vornahme der Aufwendung fällig werden. Deshalb muss der Mieter diese Ansprüche ggf. vor der Rückgabe geltend machen, wenn er den Eintritt der Verjährung verhindern will.