Verkehrssicherungspflicht: Wasseraufbereitungsgerät? / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall handelt es sich um 2 Mieter. Wir stellen diesen Fall dar, weil es sich auch um die Mieter von Sondereigentum handeln könnte. Ferner könnte es sich um 2 Wohnungseigentümer handeln, bei denen nichts anderes gelten würde. Es stellt sich nämlich jeweils die Frage, welche Sorgfaltspflicht auf das Wasseraufbereitungsgerät zu richten ist. Insoweit kommen vor allem die sog. Verkehrssicherungspflichten in Betracht.

Verkehrssicherungspflichten

Grundsätzlich ist derjenige, der eine Gefahrenlage – gleich welcher Art – schafft, verpflichtet, die notwendigen und zumutbaren Vorkehrungen zu treffen, um eine Schädigung anderer möglichst zu verhindern. Diese Verkehrssicherung umfasst diejenigen Maßnahmen, die ein umsichtiger und verständiger, in vernünftigen Grenzen vorsichtiger Mensch für notwendig und ausreichend hält, um andere vor Schäden zu bewahren.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass nicht jeder abstrakten Gefahr vorbeugend begegnet werden kann. Ein allgemeines Verbot, andere nicht zu gefährden, wäre unrealistisch. Eine Verkehrssicherung, die jede Schädigung ausschließt, ist im praktischen Leben nicht erreichbar. Haftungsbegründend wird eine Gefahr deshalb nur und erst dann, wenn sich für ein sachkundiges Urteil die naheliegende Möglichkeit ergibt, dass Rechtsgüter anderer verletzt werden können. Aber auch dann reicht es anerkanntermaßen aus, diejenigen Sicherheitsvorkehrungen zu treffen, die ein verständiger, umsichtiger, vorsichtiger und gewissenhafter Angehöriger der betroffenen Verkehrskreise für ausreichend halten darf, um andere Personen vor Schäden zu bewahren, und die ihm den Umständen nach zuzumuten sind.

Sicherungsmaßnahmen sind umso eher zumutbar, je größer die Gefahr und die Wahrscheinlichkeit ihrer Verwirklichung sind. Deshalb muss nicht für alle denkbaren Möglichkeiten eines Schadenseintritts Vorsorge getroffen werden. Es sind vielmehr nur die Vorkehrungen zu treffen, die geeignet sind, die Schädigung anderer tunlichst abzuwenden. Der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt ist genügt, wenn im Ergebnis derjenige Sicherheitsgrad erreicht ist, den die in dem entsprechenden Bereich herrschende Verkehrsauffassung für erforderlich hält.

Wohnungseigentumsrecht

Für die Verkehrssicherungspflichten im Wohnungseigentumsrecht ist zwischen dem Sondereigentum und dem gemeinschaftlichen Eigentum zu unterscheiden.

• In Bezug auf das Sondereigentum treffen seinen Eigentümer die Verkehrssicherungspflichten. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, andere Wohnungseigentümer oder die Verwaltung haben keine Verkehrssicherungspflichten für dieses Sondereigentum. Ein Beschluss, der auf einen Wohnungseigentümer in Bezug auf seine Verkehrssicherungspflichten einwirken wollte, wäre in Ermangelung einer Beschlusskompetenz nichtig. Der Wohnungseigentümer kann die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten vertraglich auf einen Drittnutzer oder andere Personen, beispielsweise ein Unternehmen für den Winterdienst, übertragen. Ihn treffen dann noch Kontrollpflichten.
• In Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum trifft die Verkehrssicherungspflicht nach § 18 Abs. 1 WEG bzw. nach § 9a Abs. 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese nimmt ihre Pflichten durch ihre Organe wahr, in der Regel durch den Verwalter. Ob der Verwalter für die Ausübung dieser Pflicht Entscheidungen treffen darf, bemisst sich an § 27 Abs. 1 WEG. Danach hat der Verwalter für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu handeln, wenn dies zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich ist (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Im Übrigen kann der Verwalter handeln, sofern die konkrete Entscheidung eine untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Ob diese Voraussetzungen beispielsweise vorliegen, wenn es darum geht, über einen Vertrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit einem Dritten zu entscheiden, der den Winterdienst leisten soll, ist eine Frage des Einzelfalls. Am besten ist es, dass die Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 2 WEG die Rechte der Verwaltung an dieser Stelle durch einen Beschluss klarstellen.
• Zum alten Recht ist häufig vertreten worden, den Verwalter treffe eine originäre Pflicht zur Wahrung der Verkehrssicherungspflichten in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum. Diese Ansicht ist aufgrund der neuen Stellung des Verwalters im neuen WEG-System nicht oder allenfalls schwer vertretbar. Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 WEG nur verpflichtet, den Erhaltungszustand des gemeinschaftlichen Eigentums regelmäßig zu überprüfen (Kontroll-, Hinweis- und Organisationspflicht). Der Verwalter kann sich allerdings weiterhin vertraglich verpflichten, die Verkehrssicherungspflichten in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum zu übernehmen. Einen Anlass hierfür gibt es aber nicht.