Verkehrssicherungspflichten (ZertVerwV) / 2.3 Verwalter

Da die Pflicht zur Verkehrssicherung gemäß § 9a Abs. 2 WEG von der GdWE zu erfüllen ist und der Verwalter als ihr (Ausführungs-)Organ fungiert, trifft ihn in erster Linie die Verpflichtung, Maßnahmen der Verkehrssicherung zu organisieren. Hierzu gehört, dass er Gefahrenquellen lokalisiert und Abhilfemaßnahmen entweder selbst in Angriff nimmt oder aber Beschlüsse der Wohnungseigentümer herbeiführt. Eine originäre Pflicht zur Verkehrssicherung trifft den Verwalter insoweit nicht, ihn treffen jedoch Organpflichten.

Der Verwalter kann sich aber im Verwaltervertrag zugunsten der Wohnungseigentümer und der GdWE verpflichten, die Verkehrssicherung als eigene Pflicht zu übernehmen.

Spiegeln die im Verwaltervertrag vereinbarten Pflichten lediglich die dem Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz ohnehin gesetzlich geregelten Pflichten wider, lässt sich seine Verkehrssicherungspflicht allein hieraus nicht herleiten.^[1]

Nach diesseits vertretener Auffassung^[2] genügt es für die Übernahme der Verkehrssicherungspflicht nicht, wenn sich der Verwalter im Verwaltervertrag dazu verpflichtet hat, "im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun, was zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung notwendig ist".^[3]

Ob die Gebäudeunterhaltungspflichten nach § 838 i. V. m. 836 BGB den Verwalter neben der GdWE qua Gesetz treffen, wird seitens der Rechtsprechung zu klären sein. Vor Inkrafttreten des WEMoG wurde dies angenommen, weil er nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a. F. für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig war.^[4] Hieran hat sich zwar nichts Grundlegendes geändert. Allerdings ist nunmehr zu berücksichtigen, dass der Verwalter als gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft fungiert und insoweit die Übernahme der Gebäudeunterhaltungspflicht nicht freiwillig übernimmt. Allerdings dürfte wiederum seine Kompetenz zur Nachteilsabwendung nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG für seine Verantwortlichkeit sprechen, da er in ihrem Anwendungsbereich nicht nur zur eigenständigen Maßnahmenergreifung berechtigt, sondern auch verpflichtet ist, und er insoweit zur Finanzierung entsprechender Maßnahmen zum Zugriff auf gemeinschaftliche Gelder befugt ist.

Bestehen aufgrund Verordnung, Satzung oder sonstiger Rechtsvorschriften bestimmte Handlungs- oder Unterlassungspflichten, die sich an den Eigentümer – letztlich dann mit ihrer Ausübungsverpflichtung verbunden – an die Gemeinschaft richten, dürfte sich eine unmittelbare Verkehrssicherungspflicht des Verwalters hieraus nicht herleiten lassen. Obliegen z. B. nach entsprechender Orts- oder Gemeindesatzung die Räum- und Streupflichten im Außenbereich der Wohnanlage der GdWE, ist die Gemeinschaft verkehrssicherungspflichtig und nicht der Verwalter. Freilich ist zu beachten, dass der Verwalter als Organ der Gemeinschaft diese Verkehrssicherungspflicht zu organisieren hat.

[1] LG Hamburg, Beschluss v. 21.3.2016, 331 S 71/15, ZMR 2016, 655.

[2] So auch LG Hamburg, Beschluss v. 21.3.2016, 331 S 71/15, ZWE 2017, 51; Hügel/Elzer, WEG, § 26 Rn. 303.

[3] So aber LG Saarbrücken, Urteil v. 16.9.2016, 13 S 73/16, ZWE 2017, 51; OLG Karlsruhe, Urteil v. 23.12.2008, 14 U 107/07, ZMR 2009, 623; OLG München, Beschluss v. 24.10.2005, 34 Wx 82/05, NZM 2006, 110.

[4] BGH, Urteil v. 23.3.1993, VI ZR 172/92, NJW 1993, 1782.