Im Rahmen des Rechts eines Wohnungs- oder Teileigentümers, sein Sondereigentum zu vermieten, liegt auch die Befugnis, das ihm zustehende Recht auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Mieter zu übertragen.[1] Grundsätzlich gilt dies auch im Hinblick auf diejenigen gemeinschaftlichen Einrichtungen, die für die Nutzung des Sondereigentums nicht notwendig sind.[2]
Der Vermieter kann seinem Mieter allerdings nicht mehr Rechte einräumen als er selbst hat.[3] So hat ein Wohnungseigentümer folglich keine Rechtsmacht, gegenüber seinem Mieter verbindlich für die Wohnungseigentümergemeinschaft oder andere einzelne Wohnungseigentümer Genehmigungen betreffend eine bestimmte Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch den Mieter zu erteilen.[4] Er kann nicht mit bindender Wirkung für die übrigen Wohnungseigentümer etwa eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung seitens seines Mieters genehmigen.[5]
Beschädigung des Gemeinschaftseigentums
Eine Beschädigung des Gemeinschaftseigentums, etwa des Treppenhauses, durch den Mieter einer Eigentumswohnung führt zu einem Schadensersatzanspruch, den gemäß § 9a Abs. 2 WEG nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber der Mieterin geltend machen kann. Der Anspruch kann daher nicht durch Aufrechnung des Mieters im Kautionsrückzahlungsstreit mit dem vermietenden Eigentümer erlöschen. Dem vermietenden Eigentümer steht insoweit auch kein Zurückbehaltungsrecht an der Mietsicherheit zu.[6]
Verjährung von Ersatzansprüchen gegenüber dem Mieter
Der BGH hat im Übrigen klargestellt, dass die Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB auf Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter einer Eigentumswohnung wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums keine Anwendung findet.[7] Nach der genannten Vorschrift verjähren Ansprüche des Vermieters gegen seine Mieter wegen einer Beschädigung der Mietsache innerhalb von 6 Monaten seit Rückgabe der Mietsache. Es besteht kein Grund, diese Vorschrift auch auf Ansprüche der Gemeinschaft wegen einer Beschädigung des Gemeinschaftseigentums gegen die Mieter eines Wohnungseigentümers auszuweiten. Der vermietende Wohnungseigentümer kann nämlich gemäß § 13 Abs. 1 WEG grundsätzlich mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren. Er entscheidet über die Nutzung seines Sondereigentums allein. Er kann es vermieten und dem Mieter in diesem Rahmen auch den Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums verschaffen. Die Überlassung der Mietsache und insoweit auch der Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums durch den Mieter, beruht insoweit nicht auf einer Verfügung der Wohnungseigentümergemeinschaft über das Gemeinschaftseigentum, sondern allein auf einer Disposition des vermietenden Wohnungseigentümers. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat außerdem vielfach keine Kenntnis vom Auszug eines Mieters eines ihrer Wohnungseigentümer. Sie hat demgemäß auch keine Veranlassung, das dem Mieter zum Mitgebrauch überlassene Gemeinschaftseigentum wie Hauseingangsbereich, Treppenhaus und Aufzug zeitnah zum Auszug oder der Rückgabe der Wohnung zu untersuchen. Entsprechende Ersatzansprüche der Gemeinschaft verjähren also innerhalb der 3-Jahresfrist der §§ 195, 199 BGB.
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