Vermietetes Sondereigentum: Schadensersatz

1 Leitsatz

§ 548 Abs. 1 BGB enthält für die von dieser Bestimmung erfassten Ansprüche des Vermieters eine abschließende Sonderregelung. Eine Anspruchsverjährung kann danach vor Rückgabe der Mietsache nicht eintreten.

2 Normenkette

§§ 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2, 200 Satz 1, 548 Abs. 1 BGB

3 Das Problem

Wohnungseigentümer K vermietet sein Sondereigentum im Jahr 1981 an B. Dieser stattet im Jahr 1982 das ursprünglich mit Holzdielen ohne Fußbodenentwässerung versehene Badezimmer mit einem Fliesenfußboden nebst Bodenabfluss aus. Eine notwendige Dichtung unterhalb der Fliesen wird nicht erstellt. Im Jahr 2016 dringt in dem Badezimmer unter der vermieteten Wohnung schwallartig Wasser durch die Decke. Im Zuge der Schadensaufnahme wird festgestellt, dass mehrere Deckenbalken durch über Jahre eingedrungene Feuchtigkeit beschädigt sind. K klagt daher gegen B auf Schadensersatz i. H. v. 38.000 EUR sowie Feststellung, dass B alle weiteren Kosten der Schadensbeseitigung zu tragen hat. B erhebt die Einrede der Verjährung.

4 Entscheidung

Ohne Erfolg! Die Ersatzansprüche des Vermieters verjährten nach § 548 Abs. 1 BGB unabhängig von der Anspruchsentstehung erst ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhalte.

5 Hinweis

Problemüberblick

Ein Wohnungseigentümer ist berechtigt, sein Sondereigentum zu vermieten. Kommt es in der Mietzeit zu vom Mieter schuldhaft verursachten Schäden, ist sachenrechtlich danach zu unterscheiden, ob der Mieter das Sondereigentum oder das gemeinschaftliche Eigentum beschädigt. Schuldrechtlich dürfte der Mieter dem Vermieter indes auch für Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum einstehen müssen. Unklar ist, ob der Vermieter beantragen müsste, dass der Schadensersatz an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geleistet wird. Dafür spricht, dass der vermietende Wohnungseigentümer nicht in der Lage ist, das gemeinschaftliche Eigentum selbstständig zu reparieren.

§ 548 BGB (Verjährung der Ersatzansprüche)

Die Ersatzansprüche des Vermieters – das kann auch ein Wohnungseigentümer sein – wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren nach § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 Satz 2 BGB). Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren gem. § 548 Abs. 1 Satz 3 BGB auch seine Ersatzansprüche.

6 Entscheidung

BGH, Urteil v. 31.8.2022, VIII ZR 132/20