1 Leitsatz
Der ehemalige Verwalter ist nicht mehr befugt, die Versammlung einzuberufen.
2 Normenkette
3 Das Problem
Verwalter B beruft erst nach Ablauf seiner Amtszeit im März 2020 eine Versammlung u. a. mit dem TOP "Widerbestellung der Verwaltung" ein. B bittet, wegen der Pandemielage nicht persönlich zu erscheinen, sondern Vollmachten zu erteilen. Wohnungseigentümer K schaltet einen Rechtsanwalt ein, der B anschreibt und ihm erläutert, dass er nicht laden dürfe. Die COVID-19-Lage führe im Übrigen dazu, derzeit keine Versammlung abzuhalten. B sagt daraufhin die Versammlung wieder ab. K will, dass B ihm die Rechtsanwaltskosten i. H. v. 334,75 EUR erstattet.
4 Die Entscheidung
Nach Ansicht des AG hat K aus § 280 BGB keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten! Es sei schon fraglich, ob B mit der Einberufung der Versammlung eine (nachvertragliche) Pflicht verletzt habe. B habe möglicherweise annehmen dürfen, dass die Einberufung dem Interesse der Wohnungseigentümer entspricht. Um eine ordnungsmäßige Verwaltung zu ermöglichen, sei die Einberufung einer Versammlung erforderlich gewesen. Zum Zeitpunkt der Einberufung hätten einer Versammlung auch keine öffentlich-rechtlichen Regelungen entgegengestanden. Jedenfalls bestehe kein ausreichender Zurechnungszusammenhang zwischen dem Verhalten des B und dem K entstandenen Vermögensschaden. An Rechtsverfolgungskosten seien nur solche zu ersetzen, die aus der "Ex-ante-Sicht" einer vernünftigen, wirtschaftlich denkenden Person in der Situation des Gläubigers nach den Umständen des Falls zur Durchsetzung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren. Die Einschaltung eines Rechtsanwalts als erste Maßnahme zur Verhinderung der Versammlung könne nicht i. d. S. als geboten erachtet werden. Denn K hätte selbst beanstanden können, dass B zur Einberufung der Versammlung nicht befugt war und hätte auch seine Bedenken, die sich aus der Pandemie-Lage sowie aus der Bitte des B, möglichst von einer persönlichen Teilnahme abzusehen, ergaben, selbst vorbringen können.
Hinweis
Lädt ein Verwalter zu einer Versammlung, obwohl er dazu nicht (mehr) befugt ist, verletzt er seine Amtspflichten und in der Regel auch seine vertraglichen Pflichten. Er schuldet daher jedenfalls der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Schadensersatz, wenn diese gegen ihn wegen seiner Pflichtverletzungen Maßnahmen ergreift. Für einen Wohnungseigentümer ist die Rechtslage streitig. Zum einen könnte man fragen, ob die Amtspflichten des Verwalters "drittschützend" sind. Bejahte man diese Frage, könnte ein Wohnungseigentümer zwar kein "Tun", aber Schadensersatz verlangen. Zum anderen könnte man fragen, ob der Verwaltervertrag, wie bislang, ein Vertrag mit Schutzwirkungen für die Wohnungseigentümer ist. Bejahte man diese Frage, könnte ein Wohnungseigentümer auch unter diesem Gesichtspunkt zwar kein "Tun", aber Schadensersatz verlangen.
Muster: Verwaltervertrag
§ xx VERTRAGSPARTEIEN
(1) Vertragsparteien des Verwaltervertrags sind die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ____ (Auftraggeber) und ____ (Auftragnehmer).
(2) Der Vertrag ist Vertrag mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer und soll einen Wohnungseigentümer berechtigen, einen Schaden, den nur er erlitten hat, allein gegen den Verwalter zu verfolgen.
5 Entscheidung
AG Dresden, Urteil v. 12.3.2021, 151 C 2438/20
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