Verwalter: Abberufung / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall wird ein Verwalter abberufen. Das ist seit dem 1.12.2020 auch dann möglich, wenn kein wichtiger Grund besteht. Fraglich ist, ob der Verwalter, gibt es keinen wichtigen Grund (= dann wären Vergütungsansprüche verloren), noch 6 Monate Vergütung erhält (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG) oder bis zum 31.12.2024. Das LG meint, auch für Altverträge gelte neues Recht. Dieses Denken entspricht dem des BGH. Die besseren Überlegungen von Jacoby/Mehde überzeugen zwar, finden in der Praxis aber bislang keine Gefolgschaft.

Kopplungsklausel

Im Verwaltervertrag hieß es auch wie folgt: "Der Verwaltervertrag wird für die Dauer der Bestellung geschlossen, höchstens für jeweils 5 Jahre. Er beginnt mit dem Anfang der Bestellungszeit und endet mit dessen Ablauf. Endet das Verwalteramt vor Ablauf der Bestellzeit, endet damit zugleich und zeitgleich auch der Verwaltungsvertrag." Das LG meint, diese Klausel sei wirksam. Sie führe aber nicht dazu, dass mit der wirksamen, da nunmehr jederzeit möglichen, Abberufung vom 25.11.2021 gleichsam auch der Verwaltungsvertrag endete. Möglich erscheine eine (ergänzende) Vertragsauslegung dahingehend, dass die Parteien den Gleichlauf von Abberufung und Vertragsende auf die Fälle eines wichtigen Grunds beschränkt hätten, hätten sie um die kommende gesetzliche Regelung gewusst. Jedenfalls könne sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf eine auch für den Fall der nicht aus wichtigem Grund erfolgten Abberufung anwendbare Kopplungsklausel nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht berufen. Bei Vertragsschluss seien sich die Parteien einig gewesen, dass im Fall einer Abberufung aus wichtigem Grund, eine Kündigung entbehrlich sein sollte und Vertragsverhältnis und Verwalterbestellung zeitgleich enden sollten. Dass damit später eine komplette Änderung des Lösungsrechts der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vom Verwalter unterlaufen werden würde, hätten die Parteien bei Vertragsschluss nicht ahnen können. Das kann man so sehen. Ich selbst sehe es anders: Der Verwalter muss sich an seiner Klausel festhalten lassen.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Die Entscheidung entspricht der herrschenden Meinung und betrifft das Übergangsrecht. Wichtig ist die Kopplungsklausel: Wer heute eine solche verabredet, verliert auch die 6 Monate Vergütung, die das Gesetz dem Verwalter bei einer Abberufung, die nicht auf einem wichtigen Grund beruht, zubilligt.