Verwalter: Abberufung aus wichtigem Grund

1 Leitsatz

Es stellt keinen wichtigen Grund dar, wenn der Verwalter eine Versammlung nicht unverzüglich auf entsprechende Bitte eines einzelnen Wohnungseigentümers einberuft.

2 Normenkette

§ 26 Abs. 1 WEG

3 Das Problem

Die Wohnungseigentümer berufen am 10.9.2020 den Eigentümer-Verwalter aus einem von ihnen angenommenen wichtigen Grund ab. Gegen diesen Beschluss geht Wohnungseigentümerin K – die Verwalterin – vor. Sie sei ihren Verwalterpflichten pflichtgemäß nachgekommen. Das Vertrauensverhältnis zwischen ihr und den anderen Wohnungseigentümern sei nicht zerrüttet. Den Wohnungseigentümern sei eine Zusammenarbeit mit ihr zumutbar.

Dies sehen die beklagten Wohnungseigentümer (es gilt noch altes Verfahrensrecht) anders. Insbesondere ein Versuch der K, im Jahr 2019 eine Erneuerung des Heizöltanks eilig durchzusetzen, stelle einen gravierenden Verstoß gegen die Pflichten zur ordnungsmäßigen Verwaltung dar. Ein wichtiger Grund, K abzuberufen und den Verwaltervertrag fristlos, hilfsweise fristgerecht zu kündigen, habe ferner darin bestanden, dass K immer wieder versucht habe, ihre Abberufung hinauszuzögern und deshalb auch die Versammlung sukzessive hinausgeschoben habe.

4 Die Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Nach Ansicht des AG lag kein wichtiger Grund vor, K als Verwalterin abzuberufen. Das Verhalten der K im Zusammenhang mit der möglichen Reparatur des Heizöltanks zeige nicht, dass das Vertrauensverhältnis zwischen K und den Wohnungseigentümern nachhaltig gestört sei. Denn K habe richtig gehandelt, nachdem sie nach der Benachrichtigung eines Eigentümers ein Tankschutzunternehmen beauftragt habe, die Störungsmeldung zu beheben und einen Vorschlag zu machen, welche Maßnahmen erforderlich sind. Vor dem Hintergrund, dass es sich zu diesem Zeitpunkt scheinbar um eine eilige Maßnahme gehandelt hatte, sei nicht zu beanstanden, dass K lediglich ein Angebot eingeholt habe. Der weitere Ablauf dieser Geschichte zeige zwar wenig Engagement der K. Allerdings seien auch keine weiteren Störungsmeldungen aufgetreten.

Es habe auch keinen wichtigen Grund dargestellt, dass K eine Versammlung nicht unverzüglich auf entsprechende Bitte des Wohnungseigentümers N einberufen, sondern darauf hingewiesen habe, dass die Voraussetzungen für die Einberufung einer Versammlung nicht vorlägen und diese im Übrigen kostenpflichtig sei.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um eine Problematik, die sich im aktuellen Recht meines Erachtens nicht mehr stellen kann. Denn die Wohnungseigentümer sind seit dem 1.12.2020 (WEG-Reform) befugt, einen Verwalter aus jedem beliebigen Grund abzuberufen. Man kann aber über den Verwaltervertrag nachdenken.

Verwaltervertrag

Für die Kündigung des Verwaltervertrags bedarf es regelmäßig weiterhin eines wichtigen Grunds (es kann aber auch etwas anderes vereinbart werden). Liegt kein wichtiger Grund vor, besteht keine Möglichkeit, den Verwaltervertrag durch eine Vertragserklärung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vorzeitig zu beenden.

Der Verwaltervertrag endet aber von Gesetzes wegen nach § 26 Abs. 3 Satz 2 WEG spätestens 6 Monate nach der Abberufung. Hier ist noch ein wenig streitig, wie zu rechnen ist. Nach jedenfalls überwiegender Ansicht ist auf den Zeitpunkt abzustellen, an dem die Bestellung des Verwalters endet (Jacoby/Mehde, ZMR 2021 S. 625, 631; Först, ZWE 2021 S. 155 (156); a. A. Wicke ZWE 2021 S. 21, 24.

6 Entscheidung

AG Bonn, Urteil v. 28.5.2021, 27 C 93/20