Verwaltervertrag: Vorgehen gegen Vertragsschluss wegen u ... / 4 Die Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Zwar sei eine AGB-Kontrolle des vom Verwalter eingebrachten Formularvertrags im Rahmen einer Anfechtungsklage nicht durchzuführen. Richtig sei es ferner, dass im Grundsatz gegen eine Aufteilung der Verwaltervergütung in Teilentgelte, auch soweit typische Verwalterleistungen betroffen seien, keine Bedenken bestünden. Unter dem Gesichtspunkt einer ordnungsmäßigen Verwaltung erfordere eine solche Vergütungsregelung aber zum einen eine klare und transparente Abgrenzung derjenigen – gesetzlich geschuldeten oder im Einzelfall vereinbarten – Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die gesondert zu vergüten seien (Hinweis auf BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 278/17, Rn. 35). Zum anderen müsse bei den Aufgaben, die in jeder Wohnungseigentumsanlage laufend anfielen, der tatsächliche Gesamtumfang der Vergütung erkennbar sein. Dieses Erfordernis stehe einer Aufteilung der Vergütung für einzelne Tätigkeiten auch in diesem Bereich in aller Regel entgegen.

Diesen Anforderungen genüge der vom Gericht zu prüfende Verwaltervertrag nicht. In Bezug auf Vertragsangebote fehle es an einer hinreichenden Abgrenzung. Denn der Verwaltervertrag unterscheide unter Ziffer 4.4.1 (= das Vertragsmuster des VDIV) "Grundleistungen" und "besondere Leistungen". In beiden Spalten habe man es versäumt, etwas einzutragen. Damit sei unklar geblieben, ob und inwieweit diese Tätigkeit zu den Grundleistungen oder zu den besonderen Leistungen zu zählen sei. In einem Rechtsstreit zwischen der Beklagten und ihrer Verwalterin wäre diese Klausel zwar zugunsten der Beklagten auszulegen. Dies ändere jedoch nichts daran, dass die Anforderungen an die vom BGH verlangte klare und transparente Abgrenzung nicht erfüllt seien. Gleiches gilt für die Klausel, die das Führen von Vertragsverhandlungen betreffe. Zwar könne der Klausel noch entnommen werden, was "einfach gelagerte" Vertragsverhandlungen seien, die eine Grundleistung darstellen sollen. Im Unklaren bleibe aber, ob und wie die Tätigkeit der Verwalterin bei nicht einfach gelagerten Vertragsverhandlungen vergütet werden solle. Und auch die Klausel zur Veranlassung und Abwicklung erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen sei unklar. Denn auch für sie sei nur angeführt, dass es sich um eine grundsätzlich – unter Berücksichtigung der vertraglichen Regelungen im Übrigen – nach Zeit zu vergütende besondere Leistung handele.